任意売却の相談先は、任意売却専門の不動産会社へ

勇気を持って、まずはご相談を

任意売却に特化したかりゆしは、経験と正しい知識で依頼者に寄り添った提案をさせていただきます。大阪の任意売却はかりゆしへお任せ下さい！

任意売却の最大のメリットは、競売を回避できることです。競売にかけられると売却価格が低くなりがちですが、任意売却では一般の買主との取引が可能で、相場価格に近い金額での売却が期待できます。

売却価格も不動産（自宅）を査定し、債権者と協議の上決定します。また、競売よりもスムーズな手続きが可能で、柔軟な対応が行える点も魅力です。

他にも

・競売より高く売却できる可能性がある

・債務者（所有者）の意向を反映できる

・売却事情が周囲に知られない

・引っ越し費用を捻出できる場合がある

などが任意売却のメリットです。

一方で、任意売却のデメリットとして信用情報機関に延滞記録が残ることです。所謂、ブラックリストと呼ばれるものですが、信用情報機関に延滞の記録が残り、その期間は通常7年間と言われています。その間は、新しくクレジットカードを作ったり住宅ローンを組むことができません。

他には、

・売却後、引っ越しまでの期間が短い

・連帯保証人に迷惑をかける

・期限内に売却できないと競売にかかる

・売却後も残った住宅ローンの支払いは続く

などデメリットも理解することが大切です。

参考：任意売却とは？

住宅ローンを滞納したお客様が相談する先で、一番に挙げられるのが「弁護士」です。住宅ローンを滞納していることから、まずは法律関係に詳しい弁護士に相談することが多いです。ネットで検索すると、任意売却に力を入れている弁護士や、任意売却に特化して対応している弁護士もいます。

弁護士は、自己破産手続きが終了しないと報酬を得ることができないため、時間のかかる任意売却を積極的に勧めることは少ないかもしれません。本来、自己破産よりもメリットの多い任意売却を選択することがお客様にとって最善策です。しかし、一刻も早く自己破産を進めていただきたいと考えている弁護士がいる可能性もあるため、必ずしも任意売却が選択できるとは限りません。

弁護士と同様に、お客様が相談する先として多いのが「司法書士」です。不動産を購入する際に必要な登記申請で、司法書士に依頼することが多く、その繋がりから相談することが多いようです。こちらも弁護士と同様に、自己破産を勧めてくるケースが多いと聞きます。自己破産という選択を否定するわけではありませんが、お客様の状況をヒアリングした上で、可能な選択肢を提示すべきと考えます。

士業への相談に次いで多いのが、地域の不動産会社や付き合いのある不動産会社での相談ですが、不動産会社といっても、その業務領域は広く、仲介・売買・管理から開発まで多岐にわたります。全てをこなせる会社は存在せず、各社が独自の強みを生かして特定の分野に特化することが多いのです。

任意売却を専門とする会社は少ないのが現状であり、地域の不動産会社へ相談に行くも、対応できないため断られることがほとんどです。

任意売却は、通常の売却方法に加えて、様々な知識を要する売却方法です。さらに競売にかかるまでに売却する必要があり、状況により最適な方法を選択しなければなりません。そのためには経験が必要となってきます。

上記の理由から任意売却を専門とする不動産会社が、相談先としては最適と言えるでしょう。

複数の先に相談することで、いろいろな知見を得ることは大切だと思います。病気を治す際のセカンドオピニオンと言えばわかりやすいかもしれません。ただ、任意売却で重要なことは、早期に解決策を練ることです。時間がかかってしまうと競売になってしまうため、より早く適切な対応をしてくれる会社を選びましょう。

もし事前相談の段階で、個人情報の開示を避けたいとのことでしたら、匿名でも構いませんが、実際にお会いして相談する場合は、包み隠さず状況をお伝えした方がよいと思います。

住所（住居表示）と地番の違いですが、住所（住居表示）とは、一般的に利用されている自宅がある場所のことを指します。それに対して、地番とは法務局（登記所）が自宅の土地に付けた番号のことを指します。登記の状況によっては、自宅の土地が複数に分かれている可能性もあります。

また、家屋番号とは、地番と同じく、法務局（登記所）が付けた自宅建物の番号のことを指します。これを確認するには不動産の権利証（権利済証）や登記事項証明書（謄本）をご覧いただくことをおすすめします。

相談者が自宅（不動産）の所有者なのか、それとも所有者のパートナーや親族など、どの立場なのかについては、最初に確認される質問です。また、自宅の名義が単一か複数かを尋ねられます。もし複数名義になっていて、そのうちの一人でも売却に協力が得られない場合、任意売却の成立は難しくなります。

例えば、相談者本人が共有持ち分の99分の100を所有しており、任意売却を希望していたとしても、1分の100の共有者が反対した場合、全所有権の売買ができず、結果として任意売却は成立しません。利害関係や感情論が絡んでいることが多く、当事者同士での解決は難しいでしょう。

現在、自宅にお住まいか、空き家か、または第三者へ賃貸しているのかも確認されます。相談者やそのご家族であれば問題ありませんが、第三者が賃借している場合は、物件内見や退去していただくことに理解を得られず、結果的に任意売却ができない可能性があります。賃借人がいる場合は、賃貸借期間や賃料、その他の契約内容も把握しておき、伝えられることでスムーズに進むでしょう。

住宅ローンを組む際に、パートナーや親族を連帯保証人として立てているケースは多いと思います。お金を借りた本人だけでなく、連帯保証人にも返済義務が課せられます。任意売却を検討している場合は、連帯保証人となってくれた方に迷惑がかかる可能性が高いので、事前に報告しておきましょう。

戸建ての場合、土地（敷地）と道路との関係はとても重要です。建築基準法で「4メートル以上の幅の道路に、2メートル以上の間口で道路に面していなければ、建物を建築することはできない」と定められています。

この条件を最低限満たしていないと「再建築不可物件」と言われ、建て直しができない不動産と認定されます。再建築不可物件は、不動産の資産価値が大きく下がり、売却価格も近隣の不動産相場と比較して安く、売却することが難しくなります。

室内の状況はいかがでしょうか？「水回りの設備の故障」や「天井や壁のクロスの汚れ」など、またペットを飼っている場合には、その匂いなど細かい点ですが、これらの室内の状況も伝えると良いでしょう。

境界線や敷地に関して問題がある場合、特に越境については、早急に対策を講じましょう。当事者同士での解決はトラブルのもととなりますので、第三者が間に入り話し合いを行った方が、円満解決する可能性が高いです。依頼した不動産業者に相談してみましょう。

住宅ローンの滞納がある場合は、早急に対応しなければいけません。仮に債権者が競売の申立て（差押え登記）をしており、かつ期間入札までの期限が残りわずかであるという状況であればなおさらです。

住宅ローンを借りる際、自宅に抵当権や根抵当権などの担保権設定登記がされているかをご確認ください。その担保権登記を行っている債権者が何社あるのかもご確認いただきます。

仮に住宅ローンではなく、事業や個人消費のために借入をしている場合でも、抵当権設定がなされているかどうかをお伝えいただきます。

不明な場合、お手元に債権者からの通知書や自宅の不動産登記事項証明書（法務局で取得できる資料です）があれば、そちらをご確認いただくことをお勧めします。もしなければ、所在地と家屋番号（自宅の権利書などに記載されています）をお知らせください。

マンションの場合、管理費や修繕積立金などのマンションを維持する費用がかかります。それ以外にも駐車場使用料や駐輪場使用料など、マンションの共用部分を専用使用する場合には共益費がかかります。滞納している場合、滞納金額と期間、遅延損害金が付加されているかも合わせて確認してお伝えください。

また、直近の管理組合の総会議事録に、管理費や修繕積立金などの値上げ予定や大規模修繕工事の予定などがあるかも確認しましょう。管理費と修繕積立金は、建物の区分所有などに関する法律（区分所有法）により、滞納金については新たな所有者に継承義務が生じます。この管理費などの滞納金の問題が解決されないと売却は困難であると債権者は判断します。

監修者・竹本将也

この記事の執筆者・監修者。当サイトの運営者で、主に任意売却について、実務から得た知見やノウハウを具体的に解説できるよう努めています。任意売却のご相談・売却のご依頼はこちらのフォームから承っております。