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住宅ローンのお悩み解決!任意売却のすべて解説します

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住宅ローンのお悩み解決!任意売却のすべてを解説します

住宅ローンのお悩み解決!任意売却のすべて解説します

2024/03/24

住宅ローンの返済に悩む方々に向けた解決策として、任意売却が注目されています。本記事では、住宅ローン滞納時の通常対処方法と任意売却の違い、選択される理由と実績について解説します。また、返済困難や競売の可能性がある場合、金融機関との交渉が難航しているケース等、任意売却が検討すべき状況とその判断基準についても触れていきます。具体的な流れと手続きについては、専門家への相談や査定手続き、債権者との交渉や売却契約等も説明します。また、仲介手数料や弁護士費用等の費用とその取り扱い、売却後の残債や税金の対処法も解説しますので、返済困難に対処するための最適な方法を選び、安心した生活を送るための一助として頂ければ幸いです。

任意売却を検討されている方は、任意売却専門のかりゆしにご相談下さい。

目次

    任意売却とは

    任意売却は、「住宅ローンを滞納している」「売却金額より住宅ローンの残高が高い」この状況の場合に債権者(金融機関)の同意のもとで不動産を売却することです。通常、不動産を売却した場合は、仲介手数料や税金、引っ越し費用がかかりますが、任意売却はそれらの費用を債権者(金融機関)が負担をしてくれる事もあります。

    簡単に言えば、住宅ローンを払っている途中で何らか事情によってローンが払えなくなってしまった人が、金融機関との合意の上でローンを解約し、その物件を売却する行為です。売却したお金と、これまでに返済したお金、残りのローンの額面を付け合わせて清算を行います。

    任意売却の認知度

    弊社には「住宅ローンの返済に困っているのですが・・」という相談が月に何件も寄せられます。お話を聞くと裁判所から督促状が届き、物件が差し押さえられ、競売にかけられる寸前ということが多いです。競売では安く買いたたかれるため、多額の住宅ローンを残したまま自宅を追い出されるというのが一般的です。しかし「任意売却」という手法を使えば、自宅が競売にかけられる前にピンチを回避することが可能になり、競売よりも相場に近い金額で売却することができます。ただし、この「任意売却」という方法はまだそれほど一般的には知られていません。

    住宅ローンが払えなくなったら

    では住宅ローンが返せなくなったらどうなるのでしょうか。一般的には銀行などの金融機関から督促状や催告書が届きます。それを無視していると裁判所から「差し押さえ」の命令が届き最終的には自己破産。ちなみに督促状は、住宅ローンの支払いが滞った場合、金融機関から送られてくる書類の事です。催告書とはそれが溜まったときに送られてくるもので、法的手続きに移るための前提となる書類、いわゆる金融機関からの「最終通告」です。その後自宅は競売にかけられて、自宅から追い出されます。

    通常の売却と任意売却の違い

    住宅ローン滞納時の対処方法は、まず債権者(金融機関)と連絡を取り、返済計画の再検討や支払い猶予を要請することです。しかし、それでも返済が困難な場合、競売手続きが始まり、自宅が強制的に売却されることになります。任意売却との違いは、売却のタイミングと価格です。競売では裁判所が物件の価格を設定し、一般競争入札で売却されます。その結果、通常より低い価格で売却されることが多く、負担が大きくなることがあります。任意売却では事前に買い手と交渉し、査定額に近い価格で売却が可能です。

    任意売却が選択される理由

    任意売却が選択される理由は、競売に比べてメリットが多いためです。具体的には、自宅を手放すことで滞納問題が解決し、借金返済の負担が軽減されることが挙げられます。さらに、競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、損失を最小限に抑えられます。任意売却の実績は、多くの専門業者が存在し、数多くの事例が解決されています。返済困難な状況下で適切な対応を行えば、早期に問題を解決し、新たな生活をスタートさせることができます。

    任意売却の検討すべき状況

    任意売却は、住宅ローンの返済が困難となった場合に、自らの意思で不動産を売却し、得た代金でローンを一部または全部返済する方法です。この選択肢が最適であるケースには、いくつかの判断基準があります。

    まず、滞納中のローンが長期化し、返済のメドが立たない状況が続いている場合です。また、競売の通知を受け取ったり、強制執行の可能性が高まっているときも、任意売却を検討すべきです。

    ・減給により住宅ローンの支払いが難しくなっている

    ・すでに住宅ローンの支払いを滞納している

    ・銀行から支払いに関する督促状や催告書が届いている

    ・銀行から一括請求通知が届いている

    ・離婚が決まり、2人で返済していた住宅ローンが払えなくなる

    ・離婚後、養育費替わりの住宅ローンの支払いを元夫が滞納している

    人生において「家を買う」ということは大きな選択です。長期の住宅ローンを組んでやっと手に入れた夢のマイホーム。誰もが購入を決めた際は、バラ色の未来予想図を描いていたはずです。しかし思い通りにいかないのもまた、人生です。せっかく夢のマイホームを手に入れたにもかかわらず、減給、退職、倒産やリストラなど様々な理由から住宅ローンが払えなくなったり、その家を手放さなければならない事態に直面します。不安定さが増した現代では、住宅ローンの返済は非常に困難になっています。

    債権者との交渉が難航している場合も、任意売却を検討すべきです。例えば、リースバック契約を提案しても拒否されるケースや、債務整理に応じない金融機関がある場合です。そんな時、任意売却専門の不動産会社や弁護士に相談することで、適切な交渉や手続きを提案してもらえ、解決の道が見えてくることがあります。

    競売よりも選ばれる理由とその効果

    競売よりも任意売却が選ばれる理由は、自身で物件の査定や価格設定ができるため、競売に比べて高額で売却できる可能性があるからです。また、競売の場合は裁判所が強制的に物件を売却するため、所有者の意思に関わらず取引が行われるが、任意売却では所有者が主体となって物件の売却を進めることができるため、ストレスが少ないことも大きな理由の一つです。

    その効果として、任意売却は以下の点で競売とは異なります。

    ・柔軟な価格設定が可能であること。

    ・自身の意思で売却を進めるため、プライバシーが保たれること。

    ・金融機関との交渉が円滑に行えること。

    これらの理由から、任意売却は競売よりも選ばれるケースが多いです。

    任意売却の具体的な流れと必要手続き

    住宅ローンの滞納が続き、返済に悩む場合、任意売却を検討する必要があります。任意売却は、競売になる前に自らの意思で不動産を売却し、債務を返済する方法です。では、任意売却を実行するための具体的な流れと手続きを見ていきましょう。

    まず、任意売却専門の不動産会社や司法書士に相談し、自宅(不動産)の査定を行います。次に、債権者(金融機関)と交渉し、売却価格と費用の支払い方法を決定します。物件の販売活動が始まり、売却が成功した場合、代金の一部により返済が完了します。

    任意売却のメリットは、競売にならないため、売却価格が通常より高く設定でき、借金の返済がしやすくなることです。また、強制的な引っ越しを避けられる場合もあります。ただし、事前に任意売却専門の不動産会社と相談し、適切な手続きを踏むことが重要です。

    任意売却専門の不動産会社への相談と査定手続き

    任意売却を成功させるためには、任意売却に特化した不動産会社や弁護士への相談が欠かせません。まず相談し、物件の状況や返済状況を確認した後、自宅の査定を行います。

    査定は無料で行われることが多く、相場や一般的な価格を考慮した上で、最終的な売却価格が決定されます。査定額が債務の残額以上であれば、任意売却の手続きを進めることが可能です。

    債権者(金融機関)との交渉と売買契約

    不動産会社や弁護士と協力して、債権者(金融機関)との交渉が始まります。まず、債権者に任意売却の意向を伝え、返済計画の再検討を求めます。債権者が同意すれば、次に売却価格や費用の支払い方法を決定し、契約を結びます。債権者との交渉が終わると、不動産会社が物件の販売活動を開始します。入札者が現れ、無事に売却が成立した場合、代金から債務の一部が支払われ、返済が完了します。

    任意売却は、適切に手続きを進めることで、競売よりも最善な解決方法となることがあります。ただし、不動産会社や弁護士としっかり相談し、適切な手続きを行うことが重要です。

    任意売却にかかる費用とその取り扱い

    任意売却に伴い、仲介手数料や弁護士費用が発生します。仲介手数料は、不動産会社が売却物件を売買契約時に請求する金額で、通常は物件価格の3%+6万円程度です。一方、弁護士費用は、債権者との交渉や売却の手続きを行う際に必要な費用です。これらの費用は事前に見積もりを取っておくことが重要ですが、滞納者にとっては負担が大きいですが、一般的には売却代金から支払うことが可能です。また、売却に伴う税金は、売却代金から相殺することも可能です。しかし、売却後に残った税金がある場合もありますので、専門家と相談し、適切な対応を行いましょう。総じて、任意売却による売却後の対処方法を事前に検討することで、滞納者の悩みを解決に導くことができます。

    売却後の生活や今後の計画について

    任意売却後の生活や計画については、以下のようなポイントを検討しましょう。

    ・現在の収入と支出を把握し、無理のない範囲の返済計画を立てる

    ・適正な価格帯の住宅を選ぶ

    ・今後の生活スタイルや家族構成の変化を考慮して、新たな住まいの選択をする

    売却後の生活は適切な計画が大切であるため、慎重に検討し、今後の生活を見据えた選択を行うことが重要になります。

    まとめ

    住宅ローンの滞納が発生し、返済困難に陥っている場合、最適な方法を検討しましょう。債権者との相談や物件の売却が必要なケースもありますし、任意売却や競売、不動産機関や金融会社との交渉が必要な場合もあります。まずは、以下のポイントを確認して、自分に適した方法を選ぶことが大切です。

    ・前提として、滞納が生活の中で一時的なものか、継続的なものかを判断しましょう。

    ・早めに専門家に相談し、状況に応じた適切なアドバイスを受けましょう。

    ・一括返済や査定の無料期間を利用して、現在の支払い能力に応じた解決策を検討しましょう。

    ・債務整理や裁判所手続きを避けるために、関係者との密なコミュニケーションが大切です。

    ・任意売却や競売、不動産機関との交渉などの手続きには時間や費用がかかりますが、借金残高が減ったり、自宅を手放すことなく新たな生活を築くための選択肢が広がります。

    1人で悩むのは今日で終わりにしましょう

    任意売却は、通常の売却と比べて「法律の知識や経験が必要」であることや、「売却まで時間がかかる」などの理由で、大手の不動産会社や任意売却を取り扱っていない不動産会社は敬遠する傾向にあります。また、相談を受けた場合でも知識や経験が無いために適切なアドバイスが出来ずに、結果的には競売になってしまうケースや競売までの時間が残されていない状況で、弊社に駆け込んでくるお客様がいらっしゃいます。

    現在、「住宅ローンを滞納している」「滞納する可能性が高い」などで任意売却を検討しているが、不動産会社選びに悩んでいる方は、任意売却に特化したかりゆしにまずはご相談下さい。今の状況はすべての終わりではありません。あなたが今、直面している問題が全て解決できるかどうかはわかりません。しかし自己破産や競売に至るまでに打てる対策はあります。そのために必要なことは、早い段階での相談です。今すぐご相談下さい。大阪の任意売却はかりゆしにお任せ下さい!

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