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任意売却における「決済」について解説します!

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任意売却における「決済」について解説します!

任意売却における「決済」について解説します!

2024/05/19

弊社にご相談頂いてから、弊社が買主を見つけて売買契約を行い、引っ越しも無事に終了すれば、売買代金を受け取り、不動産の所有権を引渡す「決済」を行います。任意売却の実務になりますが、その中でも重要な「決済」について解説します。少しでも参考になれば幸いです。

この記事でわかること

・決済について
・決済日の流れ
・決済日の注意事項

目次

    任意売却とは?

    任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債務者が自ら不動産を売却し、売却代金で債務の一部を返済する方法です。対象者はローン滞納が続いているが、競売にかけられていない人です。特徴として、債権者や金融機関と相談しながら、自主的に物件の売却が可能な点が挙げられます。これにより、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。ただし、事前の相談や専門家への依頼が必要となります。

    任意売却のメリット

    任意売却の最大のメリットは、競売を回避できることです。競売にかけられると物件価格が低くなりがちですが、任意売却では一般の買主との取引が可能で、相場価格に近い金額での売却が期待できます。また、競売よりもスムーズな手続きが可能で、柔軟な対応が行える点も魅力です。

    任意売却のデメリット

    一方で、任意売却のデメリットとして立ち退き期間が短いことが挙げられます。競売では、強制執行までに多少の猶予期間がありますが、任意売却では買主との契約により、短期間での引越しが求められることがあります。そのため、新居探しや生活の再構築に十分な時間が取れないことがデメリットとなります。

    決済とは

    不動産売買における「決済」とは、売買契約が成立した後に買主が、物件の所有権を取得し、売主(相談者)に代金を支払う手続きのことです。一般的には、以下の手順になります。

    ①売買契約の締結:買主と売主が売買契約を締結します。この契約には、売買物件の概要、価格、売買代金の支払い方法、引渡し日などが含まれます。

    ②資金の準備:買主は、物件の購入に必要な資金を用意します。これには自己資金や住宅ローンなどが含まれます。

    ③決済日の設定:売買契約に基づき、買主と売主は決済日を決定します。これは物件の引き渡しと代金の支払いが行われる日です。

    代金の支払い:決済日になると、買主は売主に対して売買代金を支払います。通常は、銀行振込が一般的です。

    ⑤物件の引渡し:代金の支払いが完了すると、売主は物件の引き渡しを行います。

    ⑥手続きの完了:物件の引渡し後、登記手続きや税金の支払いなど、残りの手続きが行われます。これにより買主が不動産(自宅)所有者となります。

    決済日の調整

    売買契約後、引っ越しも終了すれば、あとは売買代金を受け取って、不動産の所有権を引渡す「決済」があります。金融機関などの債権者や関係各所の日程調整を行い決済日を確定します。しかし、金融機関などは、社内の様々な稟議を経た上で、抵当権などの担保権の抹消登記に応じますので、日程調整には時間がかかります。日程調整は、相談者に代わって私どもが行いますので、ご安心下さい。

    決済日の流れ

    決済は、大きな金額が動きますので、買主が指定する金融機関で行われることが一般的です。決済日の流れは、以下の手順になります。

    ①司法書士による買主、売主の本人確認と必要書類の確認

    ②買主、売主が手続きに必要な書類への署名押印

    ③金融機関から売買代金を各債権者へ送金

    ④送金が完了し、決済終了

    決済日や金融機関によって様々ですが、決済の時間は、1時間~2時間程度かかります。

    決済時の注意点

    ・必要書類を忘れないよう持参

    決済当日は、権利証(登記済証)または登記識別情報、実印、印鑑証明書、住民票(家族全員記載分)、自宅の鍵、契約書原本が必要になります。書類が不足していると決済を行うことができず、日程をリスケする必要がでてきます。先程、申し上げたように金融機関や各関係者全員の日程調整には、時間がかかりますので、忘れ物がないか前日にしっかりと確認しましょう。

    決済時の注意点②

    自宅を売却しても残債がある場合、債権者から今後の返済についてのスケジュールや見通しについて、確認される場合があります。本当に支払うことができるのか?と疑心暗鬼になっておりますので、担当者によっては無愛想のような印象に映るかもしれませんが、ここはしっかりとお話をするようにしてください。適当にあしらったり、お話に応じないような態度を取ってはいけません。担当者も債権回収のプロでありながらも人間です。「住宅ローンを滞納した上に、話し合いに応じる気配が感じられない」と受け取られてしまうと、強硬な手段を取れらる可能性は0ではありません。不必要な感情のいさかいを無くすためにも、債権者側担当者とは良好な関係の構築を目指しましょう。

    決済時の注意点③

    「不動産売買契約が適切に行われたか」確認するため、契約書の原本確認を行う債権者があります。契約書の原本には、売買代金に応じた収入印紙(印紙税)を貼付する必要があります。印紙が貼っていなくても契約自体は法的に有効ですが、印紙の貼付されていない契約書は、原本として認めないとする債権者もいます。
    もし、契約書の原本確認が決済日の段階においても確認できない、あるいは収入印紙が貼られていない状態ですと、場合によっては抵当権の抹消に必要な書類を引き渡してもらえず、事実上、決済が不可能となるケースもありますので注意が必要です。

    決済時の注意点④

    任意売却の決済では、売買代金の分配に注意が必要です。売却代金はまず債務の返済に充てられますが、残額があれば売主に戻ることがあります。ただし、分配には抵当権者や債権者との交渉が必要で、専門知識が求められます。また、税金や手数料の支払いも確認が必要です。そのため、専門家に相談することが重要となります。

    まとめ

    任意売却は、競売を回避し、より良い条件で物件を売却できる方法ですが、立ち退き期間や売買代金の分配に注意が必要です。次のアクションとして、まずは専門家に相談し、自身の状況を把握してください。適切な知識とサポートを得ることで、最善の選択が可能となります。

    1人で悩むのは今日で終わりにしましょう

    任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

    住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。今の問題が必ず解決できるわけではありませんが、自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。

    任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。ぜひ、お気軽にご相談ください。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。

    監修者

    竹本将也/かりゆし不動産/宅地建物取引士

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    株式会社嘉理吉(かりゆし)
    大阪市中央区南船場3-7-27 NLC心斎橋4-J
    TEL : 06-4708-3563
    FAX : 06-4708-3564

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