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知らないと損する!任意売却の流れと注意点を解説します

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知らないと損する!任意売却の流れと注意点を解説します

知らないと損する!任意売却の流れと注意点を解説します

2024/03/28

任意売却の流れはどのようになっているのでしょうか?通常の売却方法と同じ順序ですが、いくつかの違いがあります。本記事では、任意売却の流れについて、ご相談から売却~新居への引越しまでの手順を説明します。これを参考にしていただければと思います。

勇気を持って、まずはご相談を

任意売却を検討されている方は、任意売却専門のかりゆしにご相談下さい。任意売却に特化したかりゆしは、正しい知識と経験をもとに依頼者に寄り添った提案をさせていただきます。大阪の任意売却はかりゆしへお任せ下さい!

目次

    任意売却とは?

    任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、債務者が自ら不動産を売却し、売却代金で債務の返済を行う方法です。ローンの残債が物件の価格を上回ってしまった場合でも、任意売却なら対応が可能になります。

    任意売却には以下のメリットがあります。

    ・競売よりも高値での売却が期待できる

    ・自宅の立ち退きが競売よりも猶予期間が長い

    ・個人信用情報に競売による瑕疵が残らない

    ただし、任意売却には以下のデメリットもあります。

    ・売却価格がローン残債を下回る場合がある

    ・売却後も債権者との交渉が必要な場合がある。

    任意売却は、競売を回避し、より良い条件で売却できる可能性があるため、住宅ローンの滞納が発生した場合は検討すべき方法です。

    詳しくは下記を参照ください。

    1.まずはお問合せページよりご連絡下さい

    このサイトからはお問合せ方法は、1.お電話 2.メール 3.LINEの三つです。メールとLINEは24時間受付をしております。お電話は営業時間を過ぎた18時以降でも承っております。

    2.実際に詳しくお聞かせください

    次に、あなたの状況を教えてください。実際にお会いしての面談やお電話、またはZOOMでも可能です。関西圏であればご指定の場所へ伺います。相談料は無料です。費用はかかりません。

    住宅ローンの滞納が発生した場合、無視せず早急に対応することが重要で、対応策としては以下が挙げられます。

    ・金融機関への相談: 状況を説明し、返済計画の見直しや猶予を依頼

    ・借換えローンの検討: 返済条件の緩和を図る

    ・任意売却の検討: 不動産の売却で借金返済を行う

    3.債権者(金融機関)と協議

    融機関と協議 面談で今後の方針が決まりましたら、金融機関と協議を行います。金融機関との面談には、私たちが同席することもあります。あなたの任意売却の意思を金融機関に理解してもらい、競売の手続きをストップするために重要な面談です。

    任意売却では、債権者との交渉が密接に関与します。交渉においてポイントとなるのは、

    ・売却代金がローン残債以下の場合の債務免除交渉

    ・売却時の遅延利息の免除

    ・立ち退きの猶予期間の延長交渉

    債権者との円滑な交渉が、任意売却の成功に大きく影響します!

    4.物件査定

    金融機関から任意売却の承諾を得たら、自宅(不動産)の査定を行います。査定の際は、ご自宅を訪問し現地の状況を確認させていただきます。査定は、売却に非常に重要なものです。最終的に査定書として、金融機関に提出する必要があります。

    売主は、査定結果に基づいて価格設定を行い、その後、債権者との交渉が始まります。価格交渉では、売却価格、契約時期、買主の支払い方法や期間、売主の引越し時期などが話し合われます。合意ができた場合、媒介契約書を締結します。

    売却物件の価格設定は、査定結果と市場相場を基に行われ、物件の立地や築年数、建物や設備の状態、近隣環境など様々な要素によって決まります。

    価格設定は、売主の希望と市場相場を踏まえた適正な価格であることが重要であり、査定や相場に基づく適切な価格設定がスムーズな売買に繋がります。

    5.媒介契約

    金融機関と協議の上、売却金額が決定したらあなたと私たちで媒介契約を締結します。媒介契約とは、自宅(不動産)をどのような条件で売却活動を行うかといった内容を定めた契約書です。媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般媒介」の3種類があります。通常の売却では売主が状況によって媒介を決定しますが、任意売却の場合、債権者から専属専任媒介の締結を促されることがあります。 以上が任意売却の流れです。この記事を参考に、適切な手続きを進めてください。

    6.売却活動

    任意売却における売却活動は、通常の売却と同様で、近隣や職場、お子様の学校など親しい人に売却中であることが知られることはありません。また、引き渡しや引っ越し時期についてある程度の希望を叶えることが可能です。これが競売との大きな違いです。

    7.売却成立、売買契約

    購入を希望する買主が見つかれば、売却金額を協議します。売却金額を決定した後に金融機関から承諾を得れば正式に売買契約の締結となります。売買契約書には、「引渡し日」を記載しますが、これは「買主に物件を引渡す日」でもあり、「売買代金を受領し、住宅ローンを返済する日」でもあります。引渡日に買主が入居する可能性がありますので、それまでに新居を探し引っ越しをしておく必要があります。

    8.残債額の返済について

    売却代金で住宅ローンを返済しますが、その多くは完済できないことが多いです。残った住宅ローンの返済方法については、金融機関と協議する必要がありますが、収入やライフスタイルを考慮した上で、可能な範囲で返済を続けていただきます。これまでの返済額より負担額が激減しますので、余裕を持って生活していただくことが可能です。

    9.人生の再スタート

    新居への引っ越し、返済方法について金融機関と協議し、方向性を決定すれば任意売却の手続きは完了となります。ここまでに早い人で半年から8か月程、長い人で1年の時間を要することになります。その期間は辛く大変ではありますが、競売よりも任意売却をした上での再スタートは明らかに違います。勇気を持って行動することで、その後の人生が大きく変わってきます。

    チェックポイント!①任意売却時の手数料や税金

    任意売却では、手数料や税金が発生します。手数料は、不動産会社や弁護士に支払うもので、物件の価格や契約内容によって変動します。

    また、税金についても注意が必要です。任意売却に関連する税金は、譲渡所得税と住民税があります。譲渡所得税は、売却益がある場合に課税され、売却損がある場合は免除されることがあります。住民税は、前年度の所得に応じての課税です。

    詳しくは下記をご参照下さい。

    ②購入者サイドからみた交渉ポイント

    購入者サイドから見た任意売却の交渉ポイントには、以下の点が挙げられます。

    ①物件の査定額:市場価格を調査し、適正な価格で交渉する。

    ②売主の事情:任意売却は売主が返済困難な場合に行われるため、状況を把握し、適切な提案を行うことが重要。

    ③債権者との交渉:売主と共に債権者と交渉し、柔軟な対応を期待する。

    ④金融機関の承認:売却に金融機関の承認が必要な場合があるため、確認が必要。

    購入者は、適切な価格で交渉しながら、売主の事情や債権者との交渉を考慮することが大切です。

    また、購入者は任意売却物件に関心がある場合、専門家や不動産会社と連携して効果的な交渉を行うことが望ましいでしょう。

    ③任意売却が失敗する要因

    任意売却がスムーズに進むケースは、売却価格が市場価格から乖離しておらず適切で、債権者と円滑な交渉が行われたり、迅速な手続きが行われています。

    一方、任意売却が失敗する要因は、以下が挙げられます。

    ①不適切な価格設定:市場価格とかけ離れた価格設定が、売却の妨げとなる。

    ②不十分な交渉:売主や債権者との交渉が上手くいかず、合意に至らない。

    ③金融機関の承認が得られない:売却に金融機関の承認が必要な場合、承認が得られない。

    これらの失敗要因を避けるためには、任意売却専門の不動産会社と連携し、適切な価格設定や円滑な交渉を行うことが重要です。また、債権者(金融機関)とのコミュニケーションも大切であり、早期に承認を得られるよう努めましょう。

    勇気を持って、まずはご相談の一歩を

    任意売却は、行動が何よりも重要です。手を差し伸べてくれる人は必ずいます。住宅ローンが支払えなくなったり、離婚が決まって共同名義で購入したマイホームが不要になったりしたことは、誰にも話したくないかもしれません。しかし、ひとりで抱え込んで悩んでいるだけでは状況は悪化するばかりです。勇気をもって、まずは相談の一歩を踏み出しましょう。そうすれば、最悪な結末は避けられるでしょう。

    1人で悩むのは今日で終わりにしましょう

    任意売却は、通常の売却と比べて法律の知識や経験が必要であったり、売却まで時間がかかることから、大手不動産会社や取り扱っていない会社は敬遠されがちです。また、適切なアドバイスが出来ないため、競売になってしまうケースも少なくありません。

    現在、「住宅ローンを滞納している」「滞納する可能性が高い」などで任意売却を検討しているが、不動産会社選びに悩んでいる方は、任意売却に特化したかりゆしにまずはご相談ください。今の状況はすべての終わりではありません。すべての問題が解決できるかどうかは分かりませんが、自己破産や競売に至るまでに打てる対策はあります。そのために必要なことは、早い段階での相談です。今すぐにご相談ください。大阪の任意売却はかりゆしにお任せください!

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