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任意売却の疑問解決!手数料から税金問題まで徹底ガイド

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任意売却の疑問解決!手数料から税金問題まで徹底ガイド

任意売却の疑問解決!手数料から税金問題まで徹底ガイド

2024/04/05

任意売却にどれくらいの費用がかかるのか?疑問が多いという方は多くいらっしゃるでしょう。この記事では、任意売却の手数料や税金問題から不動産売買における費用についても触れていきます。また、どれくらい持ち出し費用がかかるのか?といったご質問も多く受けます。この記事は、任意売却を検討されている方にとって有益な情報満載です。是非、自分の興味関心にマッチした記事かどうか確認してみてください。

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目次

    任意売却にかかる費用の基本知識

    任意売却は住宅ローンの返済が難しくなった場合に、不動産会社や金融機関と相談し、物件の売却を検討する方法です。任意売却のメリットには、滞納金や遅延損害金の免除、競売を回避することが挙げられます。また、売買が成立すれば抵当権抹消も可能です。任意売却には手数料が発生しますが、その金額は物件の価格や売買条件により異なります。具体的には以下のような費用が含まれます。

    ・仲介手数料

    ・税金

    ・消費税

    任意売却手数料は、物件の売却に関連する費用の総称です。具体的には以下の項目が含まれます。

    1. 仲介手数料

    仲介手数料は、不動産会社に支払われる報酬です。売却価格の3%+6万円(+税)が一般的ですが、会社や物件によって交渉が可能です。

    2. 登記費用

    登記費用は、売買登記や抵当権抹消登記にかかる費用です。売買代金の1%程度が目安ですが、物件の価格や登記手続きによって異なります。

    3. 消費税

    消費税は、仲介手数料や登記費用にかかる税金です。現行税率は10%です。

    任意売却における手数料は、これらの費用を合計した金額となります。適切な手数料を把握することは、住宅ローンの返済や生活費の捻出に役立ちます。

    不動産売買における仲介手数料

    通常の不動産売買では、契約が成立した際には、成果報酬として「仲介手数料」を支払う必要があります。仲介手数料は、宅地建物取引業法で売買価格によって上限額が決められています。また、売買価格により比率が異なります。

    よくご質問をいただくのが、「+2万円」「+6万円」の部分についてですが、これは比率が異なる為、売買金額に3%を掛けた金額では適正な数字を出すことができないからです。仲介手数料を計算する際は、3つの価格帯ごとに金額を算出し合計金額をはじきだしますが、それでは計算が面倒なので、全体の3%をかけた数字に6万円を足すことで金額を算出しています。

    仮に不動産が3000万円で売却できた場合の仲介手数料の算出方法は、「売買価格の3%+6万円※+消費税」で、仲介手数料は1,056,000円(税込)となります。

    仲介手数料を売却代金から支払う

    費用負担を軽減するためには、まず具体的な交渉の理由を明確にすることが重要です。例えば、住宅ローンの返済が滞納し、売却や競売を検討している場合、金融機関と相談し、債権を一部抹消してもらうことが考えられます。

    任意売却も通常の不動産売買と同じく仲介手数料が発生しますが、任意売却の場合、債権者が受け取る売買代金の中から相殺される為、お客様が仲介手数料を負担する必要はありません。

    一部の任意売却業者には、「コンサルティングフィー」「広告費」「販売活動費」などの名目で費用を請求するそうですが、そのような費用は一切支払う必要はありません。但し、手続きの必要な住民票や印鑑証明の取得費用や郵送代などの経費は必要になります。

    手数料以外にかかる費用

    手数料以外にかかる費用として、まず登記費用があります。不動産登記には、所有権移転登記や抵当権登記など様々な種類がありますが、ここでの登記は抵当権などの抹消登記のことを指します。その抹消費用(登記費用と司法書士報酬)については、必要経費として売却代金の中から控除可能です。

    住宅金融支援機構では、不動産一つにつき1000円の抹消登記費用と1万円以内の司法書土手数料(別途消費税)が認められます。

    債権者によって、登記の名義人が引っ越して住所が変わっていたり、結婚や離婚をして氏名に変更があった際に行わなければならない「登記名義人表示変更登記」などにかかる売主側の費用については、控除を認めてくれないケースがありますので注意が必要です。

    自宅(不動産)の売却代金全てが、配分金として債権者にいきわたるかと言われれば、そうではありません。債権者以外に優先して配分される費用があります。住宅ローンを借りる先として多い住宅金融支援機構では、控除可能な費用の基準がまとめらています。

    公租公課

    公租公課は、「固定資産税・不動産取得税・都道府県税・市民税・健康保険料」などの税金です。税金の支払いには納付期限が定められています。この納付期限日より後に抵当権などの担保権設定登記が行われていれば、その前から滞納している税金などに関しては、他に優先して売却代金の中から配分を受けることができます。この税金などのことを「優先税」ともいいます。仮に自己破産を行った上に免責許可が下されたとしても、税金などの滞納分の支払い義務について消滅することはありません。

    管理費などの滞納金

    住宅金融支援機構の場合、滞納した管理費と修繕積立金の元本全額が控除費用として認められます。但し、過去5年分までで、それにかかる遅延損害金は認められません。また、管理費・修繕積立金以外にかかる共益費(駐輪場使用料、駐車場使用料など)についても、基本的には認められません。

    契約書印紙代

    印紙とは収入印紙のことで、領収書や契約書などを作成するときに使用します。税金のひとつであり、印紙税とも呼ばれます。不動産売買契約時、契約書にはその金額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。

    仮に収入印紙を貼らなかったとしても、その契約書が無効になることはありませんが、本来の印紙税額にその二倍に相当する金額を付加した過怠税を支払わなければなりません。

    このように契約書には必要不可々な収入印紙ですが、債権者によっては、控除の対象にならないとしています。

    引っ越し代

    住宅金融支援機構の場合、滞納した管理費と修繕積立金の元本全額が控除費用として認められます。但し、過去5年分までで、それにかかる遅延損害金は認められません。また、管理費・修繕積立金以外にかかる共益費(駐輪場使用料、駐車場使用料など)についても、基本的には認められません。

    後順位の抵当権抹消承諾料

    債権者は、住宅ローンを貸し出す際、自宅(不動産)に対して、必ず第一順位に抵当権を設定しています。ここでいう順位とは、競売を行った際に優先的に売却代金からの配分を受けられる順番のことです。

    しかし、自宅を競売で売却しても、必ずしも住宅ローンの残債務と金利や遅延損害金のすべてを回収できるわけではありません。第一順位が全額回収できなかったら、それよりも下の順位の債権者にお金が回ってくることはありません。抵当権が設定されていても、競売による不動産売却代金は、一円たりとも入金されることはないのです。

    それでは任意売却の場合はどうなのでしょうか?任意売却であったとしても、第一順位が全額回収できない場合、それよりも下位の会社には一円も入ってきません。

    ですが、それであれば第一順位より下位の会社は、競売だろうが任意売却だろうが、どちらでもいいという話になりかねません。そうならないようにするために、後順位の抵当権末消承諾料が控除可能な費用として認められているのです。

    本来、競売であれば一円たりとも回収できないところを、債権金額には満たないかもしれませんが、任意売却に協力すれば多少なりともお金が入ってくる、というわけです。

    この承諾料は、「ハンコ代」と呼ばれています。もちろん全ての債権者がハンコ代に納得するわけではありませんが、全ての債権者の協力を得られないと任意売却はできませんので、このあたりの調整力が任意売却専門業者の腕の見せ所です。

    破産財団組入額

    自己破産を申し立てた段階で不動産など大きな資産価値がある財産を持っている場合、裁判所は破産管財人と呼ばれる、財産を管理する人を選出する可能性があります。

    任意売却手続きの流れと手数料について

    任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合に、競売を回避する目的で自らの意思で物件を売却する手続きです。流れとしては、まず金融機関と相談し、売却を検討することから始まります。

    次に、専門の不動産会社や弁護士と相談し、物件の評価額を算定し、適切な売却価格を決定します。その後、売買契約が締結され、最終的に売却代金が支払われることで、手続きが完了します。

    任意売却の手数料については、通常の不動産取引と同様に、仲介手数料が発生します。ただし、任意売却の場合は、金融機関との交渉が必要なため、その分の手間賃が加算されることがあります。また、司法書士や弁護士の報酬も考慮する必要があります。

    任意売却は、適切な手続きが行われることで、競売よりも負担が軽減されるメリットがあるため、住宅ローンの返済が困難になった場合には、専門家と相談しながら検討してみてください。

    任意売却手続き

    任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合、持ち家を売却し債務を解消する方法です。まず、任意売却を検討する理由は、滞納や競売を避けることが挙げられます。

    手続きの流れは以下の通りです。

    - 不動産会社や弁護士に相談

    - 住宅ローンの残金額と物件の相場価格を確認

    - 売買契約締結と代金決済

    - 債権者との交渉

    - 売却完了

    まず任意売却の経験が豊富で状況に応じたアドバイスが得られることが重要です。また、手数料や費用についても事前に確認し、負担を軽減することが望ましいです。

    任意売却のメリットは、競売より高い価格での売却が望めるほか、競売による信用情報への悪影響を避けられます。ただし、注意すべきデメリットも存在します。例えば、売却後に住む場所や引越し費用の準備が必要であることや、税金問題が発生する可能性があります。

    登記手続きと司法書士費用の概要

    任意売却では、登記手続きが必要です。これには、抵当権抹消登記や所有権移転登記が含まれます。登記手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。

    司法書士費用は、登記手続きにかかる費用の一部であり、不動産会社や仲介業者が手数料として請求する場合もあります。費用は、物件の価格や登記の内容によって異なりますが、概ね数万円から十数万円程度が相場とされています。

    費用削減の方法として、事前に司法書士と相談し見積もりを取ることが重要です。また、任意売却を専門とする司法書士や不動産会社を利用することで、手続きや費用の効率化が期待できます。ただし、適切なサービスを受けるためには、信頼性や実績を確認することが不可欠です。

    任意売却後の税金問題の解決策

    任意売却後には、税金問題が発生することがあります。具体的には、所得税や消費税がかかる可能性があります。対策として、以下のような方法が考えられます。

    ・事前に税務署や税理士に相談し、適切な税金対策を検討する。

    ・売却益がある場合は、損失を計上し税負担を軽減する。

    ・住宅ローン控除や特別控除を利用して、税負担を緩和する。

    税金問題を適切に解決するため、任意売却を検討する際は、専門家と相談し正確な情報を得ることが大切です。また、売却後の生活設計も考慮し、引越し費用や再スタートに必要な資金を確保することが重要です。

    任意売却成功のポイント

    任意売却は、住宅ローンの返済が滞納し、競売になる前に自ら不動産を売却する方法です。成功するためにはいくつかのポイントがあります。

    まず、適切な価格設定が重要です。適正価格で物件を売ることで、スムーズな売買が期待できます。そのためにも、不動産仲介会社と相談し、物件の評価額を確認しましょう。

    次に、債権者との交渉です。任意売却では、債権者に売却代金でローンを一部免除してもらう必要があります。この交渉が成功するかどうかが、売却成功の大きなポイントとなります。

    また、専門家と相談することも重要です。任意売却を手掛ける不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家に相談することで、適切な手続きや交渉が可能となります。

    最後に、早めの行動が成功への鍵です。競売になる前に行動を起こすことで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

    任意売却を検討している方は、かりゆしにご相談下さい!

    原則、費用の負担がないとご説明しましたが、住宅ローンの残債額が売却可能額より上回る場合や、住宅ローン以外の借り入れが多く残っている場合などは取扱いが大きく変わってきますので、いずれにしても早い相談、早い決断をすることが重要です。

    任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

    住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。今の問題が必ず解決できるわけではありませんが、自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。

    任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。ぜひ、お気軽にご相談ください。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。

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