任意売却において仲介手数料の負担はありません。
2024/07/18
はじめに
任意売却にどれくらいの費用がかかるのか?疑問が多いという方は多くいらっしゃるでしょう。この記事では、任意売却の手数料や税金問題から不動産売買における費用についても触れていきます。また、どれくらい持ち出し費用がかかるのか?といったご質問も多く受けますので、わかりやすく解説します。
目次
任意売却とは?
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債務者が自ら不動産を売却し、売却代金で債務の一部を返済する方法です。対象者はローン滞納が続いているが、競売にかけられていない人です。特徴として、債権者や金融機関と相談しながら、自主的に物件の売却が可能な点が挙げられます。これにより、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。ただし、事前の相談や専門家への依頼が必要となります。
参考:任意売却とは?
不動産売買における仲介手数料
通常の不動産売買では、契約が成立した際には、成果報酬として「仲介手数料」を支払う必要があります。仲介手数料は、宅地建物取引業法で売買価格によって上限額が決められています。また、売買価格により比率が異なります。
よくご質問をいただくのが、「+2万円」「+6万円」の部分についてですが、これは比率が異なる為、売買金額に3%を掛けた金額では適正な数字を出すことができないからです。仲介手数料を計算する際は、3つの価格帯ごとに金額を算出し合計金額をはじきだしますが、それでは計算が面倒なので、全体の3%をかけた数字に6万円を足すことで金額を算出しています。
仮に不動産が3000万円で売却できた場合の仲介手数料の算出方法は、「売買価格の3%+6万円※+消費税」で、仲介手数料は1,056,000円(税込)となります。
任意売却における仲介手数料
任意売却と通常の売却の違いは、必要経費を売却代金から支払うことができる点です。
任意売却も通常の不動産売買と同じく仲介手数料が発生しますが、任意売却の場合、債権者が受け取る売買代金の中から相殺される為、お客様が仲介手数料を負担する必要はありません。
その他にも様々な費用負担が必要ですが、そのほとんどを売買代金から支払うことが可能ですので、順に開設していきます。
登記費用
手数料以外にかかる費用として、次に登記費用があります。不動産登記には、所有権移転登記や抵当権登記など様々な種類がありますが、ここでの登記は抵当権などの抹消登記のことを指します。その抹消費用(登記費用と司法書士報酬)については、必要経費として売却代金の中から控除可能です。住宅金融支援機構では、不動産一つにつき1000円の抹消登記費用と1万円以内の司法書土手数料(別途消費税)が認められます。
債権者によって、登記の名義人が引っ越して住所が変わっていたり、結婚や離婚をして氏名に変更があった際に行わなければならない「登記名義人表示変更登記」などにかかる売主側の費用については、控除を認めてくれないケースがありますので注意が必要です。
税金
3つ目は税金です。公租公課とも言い「固定資産税・不動産取得税・都道府県税・市民税・健康保険料」などです。税金の支払いには納付期限が定められています。この納付期限日より後に抵当権などの担保権設定登記が行われていれば、その前から滞納している税金などに関しては、他に優先して売却代金の中から配分を受けることができます。この税金などのことを「優先税」ともいいます。仮に自己破産を行った上に免責許可が下されたとしても、税金などの滞納分の支払い義務について消滅することはありません。
管理費などの滞納金
住宅金融支援機構の場合、滞納した管理費と修繕積立金の元本全額が控除費用として認められます。但し、過去5年分までで、それにかかる遅延損害金は認められません。また、管理費・修繕積立金以外にかかる共益費(駐輪場使用料、駐車場使用料など)についても、基本的には認められません。
契約書印紙代
印紙とは収入印紙のことで、領収書や契約書などを作成するときに使用します。税金のひとつであり、印紙税とも呼ばれます。不動産売買契約時、契約書にはその金額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。
仮に収入印紙を貼らなかったとしても、その契約書が無効になることはありませんが、本来の印紙税額にその二倍に相当する金額を付加した過怠税を支払わなければなりません。
このように契約書には必要不可々な収入印紙ですが、債権者によっては、控除の対象にならないとしています。
後順位の抵当権抹消承諾料
債権者は、住宅ローンを貸し出す際、自宅(不動産)に対して、必ず第一順位に抵当権を設定しています。ここでいう順位とは、競売を行った際に優先的に売却代金からの配分を受けられる順番のことです。
しかし、自宅を競売で売却しても、必ずしも住宅ローンの残債務と金利や遅延損害金のすべてを回収できるわけではありません。第一順位が全額回収できなかったら、それよりも下の順位の債権者にお金が回ってくることはありません。抵当権が設定されていても、競売による不動産売却代金は、一円たりとも入金されることはないのです。
それでは任意売却の場合はどうなのでしょうか?任意売却であったとしても、第一順位が全額回収できない場合、それよりも下位の会社には一円も入ってきません。
ですが、それであれば第一順位より下位の会社は、競売だろうが任意売却だろうが、どちらでもいいという話になりかねません。そうならないようにするために、後順位の抵当権末消承諾料が控除可能な費用として認められているのです。
本来、競売であれば一円たりとも回収できないところを、債権金額には満たないかもしれませんが、任意売却に協力すれば多少なりともお金が入ってくる、というわけです。
この承諾料は、「ハンコ代」と呼ばれています。もちろん全ての債権者がハンコ代に納得するわけではありませんが、全ての債権者の協力を得られないと任意売却はできませんので、このあたりの調整力が任意売却専門業者の腕の見せ所です。
参考:免責されない債権
まとめ
原則、費用の負担がないとご説明しましたが、住宅ローンの残債額が売却可能額より上回る場合や、住宅ローン以外の借り入れが多く残っている場合などは取扱いが大きく変わってきますので、いずれにしても早い相談、早い決断をすることが重要です。
任意売却のよくある質問
- 費用はどれくらいかかりますか?
- 基本的には費用はかかりません。任意売却の場合、仲介会社の仲介手数料は、売却代金の中から配分されます。但し、宅建業社ではない仲介業者に依頼した場合は、正規の仲介手数料を請求できない為、紹介料やコンサルフィーとして費用を請求されるケースがあります。不動産売買における本来の仲介手数料はは、売買代金×3%+6万円+消費税であり、これ以上を仲介手数料を請求することはできませんが、紹介料などの名目であれば高額な費用を請求される可能性がありますので、ご注意下さい。
- 任意売却はいつまでできますか?
- 競売の開札日前日まで可能ですが、前日までに全ての段取りを終える必要があります。具体的には、1カ月の期間は欲しいです。余裕を持ったスケジュールであれば、任意売却が成功する可能性が高くなります。
- 自己破産をしたほうがいいですか?
- 必ずしも自己破産する必要はないと思います。年齢や借入状況、収入などを考慮して、計画的な返済方法を組んで返済することをオススメしております。但し、借入が多く返済が厳しい状況であれば自己破産も問題ありません。
- 引っ越し代はもらえますか?
- 売却代金の中からの配分金として、引っ越し代を認めて頂ける債権者もいます。ただ最近はそれを認めない場合や、債務者がすでに自己破産していることを条件とする場合もあります。債権者によって様々ですので、ご注意下さい。
- 毎月の返済額を減らすことはできますか?
- 一定期間ですが、月々の返済額を減らすリスケジュールを行ってくれる金融機関はあります。ただし、あくまで返済期間を延長することで月々の返済額を落としたり、利息分のみの支払いで元本返済は猶予といった条件であり、元本自体を免除するわけではありません。根本的な解決にはなりませんので、将来の見通立たないようでしたら任意売却を検討されてもいいかもしれません。
- 親族間売買は可能ですか?
- 基本的には難しいことが多いと回答しております。親族間や親子間で不動産の売買を行うことは一般的ではないとの判断から、認められないことが多いです。ハードルは高いですが、状況によっては可能です。一度、ご相談下さい。
- 残った住宅ローンはどうなりますか?
- 任意売却後に残った住宅ローンについては、可能な範囲で返済するか、法的措置を検討するかのどちらかです。重要なのは「可能な範囲」で返済することであり、現在の状況によって可能な返済額が変わってくると思います。毎月の返済額が微々たる数字であっても、誠心誠意の姿勢を見せていれば、債権者も応じてくれます。
- 相談は無料でしょうか?
- 無料でご相談を承っております。ご自宅へお伺いする際の交通費も必要ありません。お気軽にお問い合わせください。
勇気を持って、まずはご相談の一歩を
任意売却は「任意」でしか行うことができない対策です。とにかく行動することでしか何もはじまりません。行動を起こせば手を差し伸べてくれる人は必ずいます。
あなたがやっていることはなにも間違ったことでもありません。住宅ローンが支払えなくなったこと、離婚が決まって共同名義で購入したマイホームが不要になったこと、それは誰にも話したくないことかもしれませんが、ひとりで抱え込まないでください。そして、ひとりで悩まないでください。
あなたの状況は放っておけば放っておくほど深刻化、重大化します。この状況を誰かが解決してくれるわけではありません。あなた自身が自分の手で解決しなければならないのです。
勇気をもって、まずは相談の一歩を。そうすれば、きっとあなたがいま思っている「最悪」な結末は避けることができるはずです。
任意売却を検討している方は、かりゆしにご相談下さい!
任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。
住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。かりゆしが、債権者(金融機関)と債務者(相談者)の間に立ち、スムーズな取引をお手伝いします。
相談者の多くは、所有されている土地やマンション、一戸建てを手放したくない、または連帯保証人に迷惑をかけたくないとの思いを強くお持ちです。物件を購入した時には、このような状況を想像した人は誰もいないでしょう。
しかし、希望はあります。任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。かりゆしでは、費用がかからない無料相談を行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。
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株式会社嘉理吉(かりゆし)
大阪市中央区南船場3-7-27 NLC心斎橋4-J
TEL : 06-4708-3563
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