住宅ローン滞納から競売まで。任意売却で競売回避！

住宅ローンを滞納すると、債権者（金融機関）からローンを返済するよう通知が来ます。しかし、住宅ローンを滞納する多くの相談者は、その現実から目を背け放置してしまいます。滞納が続き返済する意思が見られない場合、債権者は、債権を回収するために抵当権を設定した不動産を競売にかけます。ここでは競売の仕組みや流れについて、詳しく解説します。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債務者が自ら不動産を売却し、売却代金で債務の一部を返済する方法です。対象者は、ローン滞納が続いているが、競売にかけられていない人です。

特徴として、債権者や金融機関と相談しながら、自主的に物件の売却が可能な点が挙げられます。これにより、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。ただし、事前の相談や専門家への依頼が必要となります。

返済が滞ると、返済についての書面が送付されてきます。「督促状」や「ローン返済についてのご連絡」「最終通告書」などの名目です。名目は違えど、内容としては「滞納している住宅ローンを返済してください」といったものです。債権者も滞納当初は穏やかに催促をしてきますが、通知に対して返答がなかったり、滞納が続く場合は、更に厳しい文言の書面が送られてくることになり、場合によっては自宅や会社への電話や訪問を行う場合もあります。

債権回収の担当者も貸したお金が返ってこないと困りますので、高圧的な言動になることもありますが、住宅ローンを滞納している側に非がある訳ですので、まずは滞納している事に対しての謝罪と、返済が滞っている理由を説明しましょう。感情的になってしまい建設的な話し合いができないと、任意売却ができなくなる状況に陥ることもあるので、注意が必要です。

催告書や通知書に応えることなく、放置を続けていると、今度は「期限の利益の喪失」を通知する書類が送られてきます。滞納を続けていると「期限の利益」を喪失することになり、債権者は残金の一括返済を求めてきます。この一括返済を求められるタイミングが「期限の利益の喪失」です。

期限の利益の喪失した後、保証会社から「代位弁済に関する通知」という書面が届きます。

一般的に住宅ローンを借りる際、保証会社や保証協会との間で「保証委託契約」を締結しています。（金融機関から所有者へ行う融資に対する連帯保証を、保証会社や保証協会へ依頼することが必須条件）

この保証契約により、債務者が住宅ローンの滞納を行い、期限の利益を喪失した場合、保証会社や保証協会が所有者に代わって債権者へ借入金残高の全額を一括で支払います。これを「代位弁済」といいます。

保証会社が金融機関に代位弁済した場合、保証会社から住宅ローンの残債務を一括して請求がきます。

または、債権者より債権回収の委託を受けた「債権回収会社（サービサー）」から債権回収委託の催促所が届くケースもあります。住宅ローンの滞納の場合、一般的には債権回収会社が債権回収の窓口になるケースが多いです。

住宅ローン滞納は、重大なリスクが伴います。滞納が続くと競売が開始され、自宅を失う可能性が出てきます。競売は、裁判所が不動産を一定の価格で競り合わせ、最高金額を提示した人に売却する手続きです。ここでは、住宅ローンの滞納が結果的に競売や強制退去につながる現実について解説しましょう。

競売開始の期間は、滞納が始まってから約6か月～1年程度です。ただし、金融機関や個人の状況によって期間は異なります。金融機関は、最初の督促から競売への申立てまでに多くの手続きを行います。相手が滞納者であれば、まず電話や郵送で督促を行います。次に、債務の整理や返済計画の見直しの提案を行い、最後に競売の申立てが行われます。

早期に問題を解決するために、滞納者は金融機関や専門家と相談し、適切な対応策を見つけることが求められます。

競売を回避するための対策を検討しましょう。まずはローンの返済計画の見直しを行い、金融機関との交渉が必要です。また、不動産売却やリースバックによる賃貸への転換も一つの解決策です。

・返済計画の見直し

・金融機関との交渉

・不動産売却

・リースバック

これらの対策は競売回避に効果的であり、自宅や資産の喪失を防ぐことができます。

保証会社や債権回収会社などに債権が移ったとしても、住宅ローンの値務が消失するわけではありません。住宅ローンの債権が、金融機関から債務を肩代わりした債権回収会社へ移り、債権回収会社が新たな債権者へと変わるだけなのです。

任意売却は「任意」でしか行うことができない対策です。とにかく行動することでしか何もはじまりません。行動を起こせば手を差し伸べてくれる人は必ずいます。

あなたがやっていることはなにも間違ったことでもありません。住宅ローンが支払えなくなったこと、離婚が決まって共同名義で購入したマイホームが不要になったこと、それは誰にも話したくないことかもしれませんが、ひとりで抱え込まないでください。そして、ひとりで悩まないでください。

あなたの状況は放っておけば放っておくほど深刻化、重大化します。この状況を誰かが解決してくれるわけではありません。あなた自身が自分の手で解決しなければならないのです。

勇気をもって、まずは相談の一歩を。そうすれば、きっとあなたがいま思っている「最悪」な結末は避けることができるはずです。

任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。かりゆしが、債権者（金融機関）と債務者（相談者）の間に立ち、スムーズな取引をお手伝いします。

相談者の多くは、所有されている土地やマンション、一戸建てを手放したくない、または連帯保証人に迷惑をかけたくないとの思いを強くお持ちです。物件を購入した時には、このような状況を想像した人は誰もいないでしょう。

しかし、希望はあります。任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。かりゆしでは、費用がかからない無料相談を行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。