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任意売却における親族間売買について解説します

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任意売却における親族間売買について解説します

任意売却における親族間売買について解説します

2024/04/08

任意売却において「親族間売買」というものがあります。その名の通り親族間で物件を売買することですが、第三者に物件を売却するより、よく知っている親族に売却するほうが安心です。しかし、その親族間売買において注意点がいくかありますので、わかりやすく解説します。この記事では、その基本知識や注意点を解説し、成功へのポイントを明らかにします。興味を持った方は、ぜひ読んでみてください。

この記事でわかること

・親族間売買に理解のある金融機関は少ない
・親族間売買を受け付けない事を銀行員が知らないケースもある
・相場を逸脱した金額で親族に売却すると、その後融資が受けられない可能性がある

目次

    任意売却と親族間売買の基本知識

    任意売却と親族間売買は、住宅ローンの返済が困難になった場合の対処法です。任意売却は、競売になる前に自らの意思で不動産を売却し、ローン返済の解決を図る方法です。

    一方、親族間売買は、所有する不動産を親族に売却することで、ローン返済の問題を解決する方法です。どちらの方法も相談や検討が必要ですが、専門機関やリースバックを利用することで、適切な対応が可能です。

    任意売却と親族間売買にはそれぞれメリットとデメリットがあります。任意売却のメリットは、競売よりも高い価格で売却できることや、自宅を失うリスクが低いことです。一方、親族間売買のメリットは、税金の節約や相続対策ができることです。しかし、どちらの方法も注意が必要で、任意売却では売却後も債務が残る場合があり、親族間売買では適正な価格で取引しないと税務上の問題が生じることがあります。専門家と相談し、適切な方法を選ぶことが重要です。

    任意売却とは?メリット・デメリット

    任意売却は、住宅ローン返済が困難になった場合に、債権者と合意して競売を回避し、自らの意思で不動産を売却する方法です。メリットは、競売よりも高い価格で売却できること、自宅を失わずに済む可能性があること、債務の一部免除が期待できることです。

    デメリットは、売却後も債務が残る可能性があること、売却に時間がかかることがあること、適切な価格での売却が難しいことが挙げられます。任意売却を検討する場合は、専門家と相談し、適切な対応を行うことが必要です。

    参考記事:任意売却とは?

    親族間売買の概要と流れ

    親族間売買は、親族が所有する不動産を別の親族に売買する方法です。住宅ローンの返済が滞る親族から、助け合いの意味で買い取ることができます。また、贈与税や相続税の節約ができることもメリットです。

    親族間売買の流れは、まず適正な価格を検討し、売買契約を結びます。その後、土地の名義変更やローンの返済手続きを行います。最後に、税金の申告を行い、手続きが完了します。

    任意売却と親族間売買の違い

    任意売却と親族間売買の違いは、売買相手や対象物件の選び方、税金の扱いです。任意売却は一般の買い手に売却し、競売を回避することが目的です。そのため、適切な価格で売却し、債務を返済することが求められます。一方、親族間売買は、親族同士で不動産を売買することが目的で、税金の節約や相続対策ができる点が特徴です。

    ただし、親族間売買で適正な価格で取引しないと税務上の問題が生じることがあるため、注意が必要です。また、任意売却では売却後も債務が残る場合があります。どちらの方法も専門家と相談し、適切な対応を行うことが重要です。

    価格設定のポイントと税金問題

    不動産の価格設定は適正な価格を見極めることが重要です。まず、近隣の相場や物件の条件を調査し、市場価格に合わせて柔軟に調整しましょう。また、専門家に相談することで、適正な価格が見つかるでしょう。

    税金問題については、物件の売買に関連する諸税や手数料を把握しておく必要があります。例えば、譲渡所得税や固定資産税、登記費用などが挙げられます。また、税金を節約する方法も存在します。たとえば、親子間での贈与や遺産相続による物件の取得が該当します。ただし、これらの手続きは専門的な知識が求められますので、税務署や専門家に相談して適切な方法を選択しましょう。

    ローン返済や競売回避のケース

    ローン返済が困難な状況や競売の回避を求めるケースがあります。このような場合は任意売却が有効です。任意売却は、所有者が任意に不動産を売却し、得た資金でローン返済を行う方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、債務の返済もスムーズに進められます。

    ただし、任意売却には注意点もあります。債権者の同意が必要であり、売却価格を適正に設定することが求められます。また、仲介業者や売買相手の選定にも注意が必要です。専門家に相談し、適切な対策を講じましょう。

    任意売却と親族間売買の注意点

    任意売却と親族間売買には、それぞれ注意点があります。任意売却は、債権者の同意が必要ですが、親族間売買では必要ありません。ただし、親族間売買では、適正な価格設定や贈与税・相続税の対策が重要です。

    親族間売買の場合、売買価格が相場より低すぎると、贈与税課税の対象となる可能性があります。また、相続税の節税対策として、生前贈与を利用することも考慮に入れましょう。

    いずれのケースでも、専門家や相談機関のサポートを活用することで、適切な売却・購入が行えます。税金問題や法律上の懸念事項も解決できるでしょう。

    関係者への相談と専門家利用

    不動産の売買に関する問題を解決するためには、関係者との円滑なコミュニケーションが必要です。売買を進める前に、家族や近隣住民、銀行や債権者との相談を積極的に行いましょう。また、不動産の売買や税金問題に関する専門家を活用することが効果的です。

    専門家の中には、不動産エージェントや税理士、弁護士などがいます。彼らは豊富な経験と知識を持ち、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。問題を解決するためには、適切な専門家に依頼し、効率的な手続きを進めることが大切です。

    親子間でのリースバック活用法

    親子間でリースバックを活用する方法として、まず親が自宅を子に売却し、その後リースバックで借り戻す流れが一般的です。この方法の理由は、親が住宅ローンの返済に困難を感じる場合や競売を避けたい場合に、子が購入しリースバックを行うことで自宅を維持できるです。

    具体例として、親がローン滞納により競売の危機にあるケースでは、子が資金を用意し親から住宅を購入し、その後、親にリースバックを行うことで親は自宅を維持することが可能です。また、親が金融機関から融資を受けられない場合でも、子が購入しリースバックすることで問題を解決できます。

    ただし、この方法を利用する際には注意が必要です。親子間での取引には税金や売買価格の適正さなど、相談が必要です。専門の不動産会社に相談をすることで、適切な方法を検討し適切な対応が可能になります。

    リースバックの買戻しができるという営業

    以前、「リースバックの買戻しが出来るという営業に注意!」というタイトルで、親族間売買について記事にしました。

    「親族に安価で売却し、その後再度買い戻すことで自宅(不動産)を手放すリスクを回避できると説明する業者がいるが、金融機関はこれを認めないので融資がつかない」といった内容です。しかし、金融機関はこれを認めないので、買戻しの際に融資がつかないといったことになります。

    親族間売買に理解のある金融機関は少ない

    大前提として、親族間売買に理解のある金融機関は少ないです。先程のケースは、一度安価で売却していることから理解を得る事は更に難しいですが、自身の勤めている銀行が、親族間売買に対応していないことを知らない銀行員もいます。過去に弊社のお客様が銀行に行った際に、行員から「融資は問題ない」と言われましたが、結果的に「親族間売買には対応できない」と断られたケースがあります。

    親子間での成功事例と手続き

    親子間での成功事例では、親が住宅ローンの返済が難しくなる事情があり、子が購入し親がリースバックする方法で解決が図られます。手続きは以下の流れです。

    ・専門家や不動産会社に相談し、適切な売買価格や手続きを確認

    ・親子間で売買契約を結ぶ

    ・子が購入資金を用意

    ・リースバック契約を締結し、親が引き続き住めるようにする

    成功事例のポイントは、適切な価格での取引が行われ、親が自宅を維持できることです。また、専門家や不動産会社と十分な相談を行うことで、問題がスムーズに解決されます。

    親族間での失敗事例と教訓

    親族間での失敗事例としては、以下のようなケースです。

    ・親子間での取引で適切な価格が設定されず、税務調査で問題が発覚する

    ・購入資金が十分に用意されず、取引が破たんする

    ・リースバック契約が適切に結ばれず、親が自宅を失う

    親族間での取引では以下の点を十分把握することが重要です。

    ・適切な価格設定

    ・購入資金の確保

    ・正確なリースバック契約の締結

    専門家や不動産会社との相談を行い、適切な価格設定や購入資金の確保を行うことで、親族間での失敗事例を回避できます。

    銀行に相談へ行く前に

    このように親族間売買は「親族間売買に理解のある金融機関」へ相談する必要がありますが、お客様の内容や状況によって相談する金融機関は変わります。特にお客様の売却金額と、自宅の担保評価に大きな乖離がある場合は、注意が必要です。例えば、住宅ローンの残債が2000万円で、自宅の担保評価が3000万円のケースで、親族に2000万円で売却すると、不当に安く売却した(低廉譲渡)となり、融資が認められない可能性もあります。融資が受けられないといったことを避けるため、任意売却専門業者へ事前相談するのが良いでしょう。

    銀行や債権者への適切な交渉

    債務の問題を解決するためには、銀行や債権者との適切な交渉が不可欠である。交渉のポイントとしては、遅延の事情や返済プランを明確に伝えることが重要です

    また、信用情報の修復や事業再建のための具体的な計画を示すことが有効となります。

    押さえておくべき交渉のポイントは以下の通りです。

    ・現状の債務や返済状況を正確に把握する

    ・適切なタイミングで債権者とコンタクトを取り、話し合いを申し込む

    ・自身の状況や返済能力に応じた条件を交渉する

    ・返済条件の変更や繰り延べなどの柔軟な対応を求める

    ・事業再建や信用情報修復の具体的な計画を提示し、信頼を得る

    まとめ

    親族間売買に融資をする金融機関はそもそも少ないですが、融資をしてくれる金融機関が見つかった場合でも、売買契約に契約書や重要事項説明書などの作成が必要になり、これらの作成には弊社のような専門業者へ依頼する必要があります。どの金融機関に相談すべきか?は、任意売却を取り扱っている専門業者が熟知しており、お客様ご自身で解決することは難しいため、まずは相談してみましょう。

    1人で悩むのは今日で終わりにしましょう

    任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

    住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。今の問題が必ず解決できるわけではありませんが、自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。

    任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。ぜひ、お気軽にご相談ください。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。

    詳しく知りたい方は訳アリ物件買取プロへ

    親族間売買の適正価格や贈与に関して詳しく知りたい方は、訳アリ物件買取プロの下記も参考にしてください。参考記事はこちら「親族間売買の適正価格は市場相場の80%!贈与税を課されないための注意点」(運営元::株式会社AlbaLink

    監修者

    竹本将也/かりゆし不動産/宅地建物取引士

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    株式会社嘉理吉(かりゆし)
    大阪市中央区南船場3-7-27 NLC心斎橋4-J
    TEL : 06-4708-3563
    FAX : 06-4708-3564

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