任意売却に必要な条件を解説します。

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任意売却に特化したかりゆしは、正しい知識と経験をもとに依頼者に寄り添った提案をさせていただきます。大阪の任意売却はかりゆしにお任せ下さい！

任意売却の最大のメリットは、競売を回避できることです。競売にかけられると売却価格が低くなりがちですが、任意売却では一般の買主との取引が可能で、相場価格に近い金額での売却が期待できます。

売却価格も不動産（自宅）を査定し、債権者と協議の上決定します。また、競売よりもスムーズな手続きが可能で、柔軟な対応が行える点も魅力です。

他にも

・競売より高く売却できる可能性がある

・債務者（所有者）の意向を反映できる

・売却事情が周囲に知られない

・引っ越し費用を捻出できる場合がある

などが任意売却のメリットです。

一方で、任意売却のデメリットとして信用情報機関に延滞記録が残ることです。所謂、ブラックリストと呼ばれるものですが、信用情報機関に延滞の記録が残り、その期間は通常7年間と言われています。その間は、新しくクレジットカードを作ったり住宅ローンを組むことができません。

他には、

・売却後、引っ越しまでの期間が短い

・連帯保証人に迷惑をかける

・期限内に売却できないと競売にかかる

・売却後も残った住宅ローンの支払いは続く

などデメリットも理解することが大切です。

参考記事：任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンを滞納していない方から任意売却できますか？とお問い合わせを頂きますが、滞納していない状況で任意売却はできません。任意売却では、引っ越し代を捻出できたり、仲介手数料も負担がないため、自己負担を削減して売却できないかとお考えになられているのかと思います。

当然ですが、債権者の同意が必要です。任意売却を検討している時点で、債権者への返済が滞っており信頼関係は失墜していると言っても過言ではありません。その為、いくらで売却するのか、どういった計画で売却を進めていくのかなどを説明し、同意を得る必要があります。

債権者は、貸した住宅ローンを回収したいと考えますので、残債額を下回る金額で売却することを認めません。しかし、残債額によっては、売却物件の近隣相場などからそれが難しいケースもあり、その場合は債権者と協議が必要です。

夫婦でペアローンを組んでいる場合に散見されるケースですが、離婚後に連絡が取れないため元夫や元妻の売却許可が取れず、売却できないことがあります。また、売却後にも住宅ローンが残るケースでも、その残債に連帯保証人の保証債務は残りますので、連帯保証人の許可も得るようにしましょう。

金融機関（銀行）は、住宅ローンの返済が滞った場合に備えて、保証会社との保証契約を前提条件として、住宅ローンを貸し出しています。

また、住宅ローンの滞納が始まり一定期間が経過すると、債権回収会社へ債権を譲渡するため、住宅ローンの滞納後は、保証会社か債権回収会社と協議することになり、金融機関に任意売却の交渉をしても意味がありません。

売却する物件がマンションの場合、管理費や修繕積立金の滞納を解消している必要があります。

滞納額が高額で、売却代金から捻出できない場合は、売却できない可能性もありますので、事前に相談しましょう。

住宅ローンを滞納している時点で、税金などのも滞納しているケースが大変ですが、税金滞納による差押えがある場合は売却できません。滞納を一括で返済する、分割返済の了承を得るなどして、差押えの解除が必要です。

任意売却は、「競売にかかるまでのスピード勝負」といっても過言ではありません。「競売の開札期日の前日」までに売却を済ませる必要があり、間に合わないと競売にかかります。任意売却を検討した際は、すぐに相談することをオススメします。

先程の任意売却に必要な条件でも書きましたが、共有者や連帯保証人の同意が必要です。しかし、離婚を理由によって任意売却を検討した際、すでに関係が破綻しておりコミュニケーションを取ることができず、売却を進めることができません。その場合、依頼した不動産会社に連絡を取ってもらうなどの対策が必要です。

任意売却は、通常の売却に加えて専門知識や債権者との交渉が重要なため、経験やノウハウを必要とします。数多い不動産会社でも任意売却に対応できる会社は1割にも満たないでしょうか。任意売却の成功は、不動産会社選びから始まっていると言えます。

参考記事：任意売却専門業者は少ない！

買戻しとは、親や兄弟、親戚などの親族に自宅を購入してもらいその後買い戻すことです。３年や４年など具体的な数字を記載し、その期間になれば買い戻すといった内容で売買契約を締結する取引方法です。

ただ、この買戻しには１つ大きなハードルがあります。それは買主となる親や兄弟が、既に住宅ローンを組んでいる場合や高齢などの理由から金融審査に通らないことです。その為に購入金額の全てを現金で用意する必要がありますが、現実的にはかなりハードルが高く難しいケースが殆どです。そのまま住み続けて安易に買戻しが出来ることを謳う会社もありますが、お伝えしたように大きなハードルがありますのでご注意ください。

親族に買い取ってもらう方法は、金銭面がネックにはなりますが、親族間だけではなく弊社のような不動産会社が買い取るケースもあります。または弊社のネットワークを駆使して、投資家や企業に物件を任意売却し、賃貸物件として自宅に住み続ける方法をリースバックといいます。住宅ローンを滞納した人にとっては、そのまま自宅に住み続けられることやローンの返済を気にしなくて良くなります。物件を購入した投資家や企業も入居者が決まっている為、すぐに家賃収入が見込めるなど双方にとってメリットがあります。

一見メリットが多く飛びつきたくなるような内容ですが、注意点もあります。ローンの残債額や債権者の意向によっては、毎月のローン返済額よりも家賃が高くなるケースもあります。

監修者・竹本将也

この記事の執筆者・監修者。当サイトの運営者で、主に任意売却について、実務から得た知見やノウハウを具体的に解説できるよう努めています。任意売却のご相談・売却のご依頼はこちらのフォームから承っております。