任意売却において仲介手数料の負担はありません。

任意売却にどれくらいの費用がかかるのか？疑問が多いという方は多くいらっしゃるでしょう。この記事では、任意売却の手数料や税金問題から不動産売買における費用についても触れていきます。また、どれくらい持ち出し費用がかかるのか？といったご質問も多く受けますので、わかりやすく解説します。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債務者が自ら不動産を売却し、売却代金で債務の一部を返済する方法です。対象者はローン滞納が続いているが、競売にかけられていない人です。特徴として、債権者や金融機関と相談しながら、自主的に物件の売却が可能な点が挙げられます。これにより、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。ただし、事前の相談や専門家への依頼が必要となります。

通常の不動産売買では、契約が成立した際には、成果報酬として「仲介手数料」を支払う必要があります。仲介手数料は、宅地建物取引業法で売買価格によって上限額が決められています。また、売買価格により比率が異なります。

よくご質問をいただくのが、「＋2万円」「＋6万円」の部分についてですが、これは比率が異なる為、売買金額に３％を掛けた金額では適正な数字を出すことができないからです。仲介手数料を計算する際は、3つの価格帯ごとに金額を算出し合計金額をはじきだしますが、それでは計算が面倒なので、全体の3％をかけた数字に6万円を足すことで金額を算出しています。

仮に不動産が3000万円で売却できた場合の仲介手数料の算出方法は、「売買価格の3％＋6万円※＋消費税」で、仲介手数料は1,056,000円（税込）となります。

任意売却と通常の売却の違いは、必要経費を売却代金から支払うことができる点です。

任意売却も通常の不動産売買と同じく仲介手数料が発生しますが、任意売却の場合、債権者が受け取る売買代金の中から相殺される為、お客様が仲介手数料を負担する必要はありません。

その他にも様々な費用負担が必要ですが、そのほとんどを売買代金から支払うことが可能ですので、順に開設していきます。

手数料以外にかかる費用として、次に登記費用があります。不動産登記には、所有権移転登記や抵当権登記など様々な種類がありますが、ここでの登記は抵当権などの抹消登記のことを指します。その抹消費用（登記費用と司法書士報酬）については、必要経費として売却代金の中から控除可能です。住宅金融支援機構では、不動産一つにつき1000円の抹消登記費用と1万円以内の司法書土手数料（別途消費税）が認められます。

債権者によって、登記の名義人が引っ越して住所が変わっていたり、結婚や離婚をして氏名に変更があった際に行わなければならない「登記名義人表示変更登記」などにかかる売主側の費用については、控除を認めてくれないケースがありますので注意が必要です。

３つ目は税金です。公租公課とも言い「固定資産税・不動産取得税・都道府県税・市民税・健康保険料」などです。税金の支払いには納付期限が定められています。この納付期限日より後に抵当権などの担保権設定登記が行われていれば、その前から滞納している税金などに関しては、他に優先して売却代金の中から配分を受けることができます。この税金などのことを「優先税」ともいいます。仮に自己破産を行った上に免責許可が下されたとしても、税金などの滞納分の支払い義務について消滅することはありません。

住宅金融支援機構の場合、滞納した管理費と修繕積立金の元本全額が控除費用として認められます。但し、過去5年分までで、それにかかる遅延損害金は認められません。また、管理費・修繕積立金以外にかかる共益費（駐輪場使用料、駐車場使用料など）についても、基本的には認められません。

印紙とは収入印紙のことで、領収書や契約書などを作成するときに使用します。税金のひとつであり、印紙税とも呼ばれます。不動産売買契約時、契約書にはその金額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。

仮に収入印紙を貼らなかったとしても、その契約書が無効になることはありませんが、本来の印紙税額にその二倍に相当する金額を付加した過怠税を支払わなければなりません。

このように契約書には必要不可々な収入印紙ですが、債権者によっては、控除の対象にならないとしています。

債権者は、住宅ローンを貸し出す際、自宅（不動産）に対して、必ず第一順位に抵当権を設定しています。ここでいう順位とは、競売を行った際に優先的に売却代金からの配分を受けられる順番のことです。

しかし、自宅を競売で売却しても、必ずしも住宅ローンの残債務と金利や遅延損害金のすべてを回収できるわけではありません。第一順位が全額回収できなかったら、それよりも下の順位の債権者にお金が回ってくることはありません。抵当権が設定されていても、競売による不動産売却代金は、一円たりとも入金されることはないのです。

それでは任意売却の場合はどうなのでしょうか？任意売却であったとしても、第一順位が全額回収できない場合、それよりも下位の会社には一円も入ってきません。

ですが、それであれば第一順位より下位の会社は、競売だろうが任意売却だろうが、どちらでもいいという話になりかねません。そうならないようにするために、後順位の抵当権末消承諾料が控除可能な費用として認められているのです。

本来、競売であれば一円たりとも回収できないところを、債権金額には満たないかもしれませんが、任意売却に協力すれば多少なりともお金が入ってくる、というわけです。

この承諾料は、「ハンコ代」と呼ばれています。もちろん全ての債権者がハンコ代に納得するわけではありませんが、全ての債権者の協力を得られないと任意売却はできませんので、このあたりの調整力が任意売却専門業者の腕の見せ所です。

原則、費用の負担がないとご説明しましたが、住宅ローンの残債額が売却可能額より上回る場合や、住宅ローン以外の借り入れが多く残っている場合などは取扱いが大きく変わってきますので、いずれにしても早い相談、早い決断をすることが重要です。

任意売却は「任意」でしか行うことができない対策です。とにかく行動することでしか何もはじまりません。行動を起こせば手を差し伸べてくれる人は必ずいます。

あなたがやっていることはなにも間違ったことでもありません。住宅ローンが支払えなくなったこと、離婚が決まって共同名義で購入したマイホームが不要になったこと、それは誰にも話したくないことかもしれませんが、ひとりで抱え込まないでください。そして、ひとりで悩まないでください。

あなたの状況は放っておけば放っておくほど深刻化、重大化します。この状況を誰かが解決してくれるわけではありません。あなた自身が自分の手で解決しなければならないのです。

勇気をもって、まずは相談の一歩を。そうすれば、きっとあなたがいま思っている「最悪」な結末は避けることができるはずです。

任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。かりゆしが、債権者（金融機関）と債務者（相談者）の間に立ち、スムーズな取引をお手伝いします。

相談者の多くは、所有されている土地やマンション、一戸建てを手放したくない、または連帯保証人に迷惑をかけたくないとの思いを強くお持ちです。物件を購入した時には、このような状況を想像した人は誰もいないでしょう。

しかし、希望はあります。任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。かりゆしでは、費用がかからない無料相談を行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。