任意売却における連帯保証人の救済について

この記事では離婚による住宅ローンの問題について書いていきます。日本では3組に1組が離婚すると言われていますので、その数は少なくありません。結婚した時やマイホームを購入した時には想定していない為、残った住宅ローンでトラブルになることがあります。

この記事では任意売却のメリットや連帯保証人への影響を解説と具体的な対策を紹介します。あなたと連帯保証人の悩みが解決できるよう、少しでもお役に立てれば嬉しいです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債務者が自ら不動産を売却し、売却代金で債務の一部を返済する方法です。対象者は、ローン滞納が続いているが、競売にかけられていない人です。

特徴として、債権者や金融機関と相談しながら、自主的に物件の売却が可能な点が挙げられます。これにより、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。ただし、事前の相談や専門家への依頼が必要となります。

離婚時に大きな問題となるのが、マイホームを購入する際に、どちらかが名義人、もう一方が連帯保証人となり住宅ローンを組んでいるケースですが、連帯保証人について理解している人が少ないのが現状です。

よく「連帯保証人」と「保証人」が混合している方が多いですが、主債務者に代わって返済する「責任」を持つのが「保証人」で、「連帯保証人」は、殆ど自身がお金を借りているのと同じ立場で、返済を求められた場合に原則逃れることはできません。

具体的な例として、主債務者が返済滞納し、任意売却が必要とされた場合、連帯保証人は連帯保証契約に基づいて、債権者との交渉や売却手続きに参加し、売却価格がローン債務を完済しなかった場合も、代わりに支払って滞納分や差額を補填しなければなりません。

したがって、連帯保証人は、任意売却において重要な役割を担います。

住宅ローン返済時における連帯保証人の責任は、主債務者が返済義務を果たさない場合に、その返済義務を連帯保証人が負うことです。

連帯保証人は、主債務者が返済が困難になった原因や状況を問わず、債権者から請求があれば、いつでも支払い義務を負うことになります。具体例としては、主債務者が失業したり、リストラや病気による収入減があった場合などでも、連帯保証人が返済を続けなければなりません。そのため、連帯保証人は、住宅ローン返済における非常に重要な責任を負います。

住宅ローン滞納時、まずはじめに債権者からの督促や請求があります。主債務者が返済を滞納し、任意売却が必要となった場合、連帯保証人は購入者との交渉や売却手続きを行い、売却代金で滞納分や差額を補填しなければなりません。

さらに、連帯保証人が支払いを拒否した場合、債権者が法的手続きを取ることもあり、自己破産や強制執行などにつながるケースもあります。その結果、連帯保証人の信用情報にも悪影響が出ることがあります。

以上から、返済滞納時の連帯保証人には、負担が大きく、影響も深刻です。

競売と任意売却の違いは、競売が「裁判所が管理する公式な手続きで不動産を売却する方法」であるのに対し、任意売却は「個人や企業間の取引で行われる売却方法」です。

競売の場合、連帯保証人は、主債務者と同様に競売の手続きや滞納額の支払いを求められますが、任意売却の場合、連帯保証人が主債務者の代わりに交渉や売却手続きを行い、売却代金で借金を返済します。

任意売却は競売よりも債務の返済が容易で、連帯保証人の信用情報への悪影響を最小限に抑えることができます。しかし、いずれの手段でも、連帯保証人は債務返済の責任を負います。

離婚後に元ご主人が住宅ローンを返済していましたが、返済が滞ってしまい、連帯保証人である元奥様に住宅ローンの返済請求がきたというケースが比較的多いです。離婚をしていたとしても、連帯保証人から外れることはありません。更には元奥様が連帯保証人になっている場合、元ご主人と連絡が取れないない、所在が分からないと強制執行による差押えを求める権利さえありません。結婚時やマイホーム購入時には到底想像も付かない為、離婚後に連帯保証の責任が重くのしかかってきます。

離婚にあたり「連帯保証人から外れることはできるか？」とよくご質問をいただきますが、お答えとしては「できない」です。

離婚を考えている方は、正式に離婚が成立する前に住宅ローンの問題を解決しておくことをお勧めしております。離婚が成立すると連絡が取れなかったり、話し合いに応じず取り合ってくれないケースもあります。そういった状況から問題を解決することは、非常に労力のかかる作業となります。特に夫婦名義で購入している場合や連帯保証人になっている場合は要注意です。仮に元配偶者と連絡が取れないとなると、ご自身に住宅ローンの返済義務がきます。任意売却をしようとしても、名義人がいない状況では、任意売却を行うことのハードルはかなり高くなります。離婚後のトラブルを避ける為にも、早急な問題解決が重要です。

連帯保証人として債務を保証する契約を金融機関と結んでいる為、解除は容易ではありません。具体的な回避策としては下記の3つがあります。

１．配偶者単独で住宅ローンを借換え

２．代わりの連帯保証人を見つける

３．住宅ローン相当の資産を担保にする

この3つがありますが、現実的にはかなりハードルが高いと思います。連帯保証人という責任から逃れたいなら「自宅を手放す」という方法が結果的には現実的です。自宅を売却し残りの住宅ローンを返済すれば、全てをリセットし新たなスタートを切ることが可能です。

結婚をするとお互いの財産は夫婦で管理することになります。結婚生活の中で夫婦で築いた財産は、夫婦の共有財産となります。では、離婚した場合の共有財産はどうなるのでしょうか？離婚した場合、夫婦共有財産は二人に分配されて、それぞれの資産となります。これが「財産分与」です。

結婚をしてから購入した自宅は夫婦の共有財産とみなされます。名義がご主人であっても二人の共有財産ですので、離婚したからといって追い出すことはできません。では住宅ローンが残っている場合はどうなるのでしょうか？

住宅ローンが残っている場合、不動産の価値と住宅ローンの返済額を合わせて財産分与を考える必要があります。ポイントになってくるのは、「不動産の時価」と「財産分与時のローン残債額」の差額です。

不動産の時価＞ローン残債額の場合、アンダーローンとも言いますが、その差額を分与します。どちらかが継続して自宅を所有する場合は、分与に相当する現金を相手に支払う必要があります。

特に重要な問題は、不動産の時価＜ローン残債額の場合です。オーバーローンとも言われ大幅な地価の上昇がない限りは、このケースがほとんどです。この場合、その不動産には経済的価値が少ない為、共有資産ではないと判断されるので、財産分与とは別の形で解決策を検討する必要があります。

但し、それは連帯保証人になっている場合ですので、連帯保証人になっていない場合は該当しません。

任意売却は、連帯保証人にも大きな影響を与えます。解決のカギは、早期の相談や任意売却を専門とする不動産会社や弁護士等のサポートが重要であり、連帯保証人への配慮を行いながら任意売却を成功させることです。専門家のアドバイスが、連帯保証人との関係修復や安心した生活への道を切り開きます。

任意売却は「任意」でしか行うことができない対策です。とにかく行動することでしか何もはじまりません。行動を起こせば手を差し伸べてくれる人は必ずいます。

あなたがやっていることはなにも間違ったことでもありません。住宅ローンが支払えなくなったこと、離婚が決まって共同名義で購入したマイホームが不要になったこと、それは誰にも話したくないことかもしれませんが、ひとりで抱え込まないでください。そして、ひとりで悩まないでください。

あなたの状況は放っておけば放っておくほど深刻化、重大化します。この状況を誰かが解決してくれるわけではありません。あなた自身が自分の手で解決しなければならないのです。

勇気をもって、まずは相談の一歩を。そうすれば、きっとあなたがいま思っている「最悪」な結末は避けることができるはずです。

任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。かりゆしが、債権者（金融機関）と債務者（相談者）の間に立ち、スムーズな取引をお手伝いします。

相談者の多くは、所有されている土地やマンション、一戸建てを手放したくない、または連帯保証人に迷惑をかけたくないとの思いを強くお持ちです。物件を購入した時には、このような状況を想像した人は誰もいないでしょう。

しかし、希望はあります。任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。かりゆしでは、費用がかからない無料相談を行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。