任意売却後の残債が払えない場合は？

任意売却後に住宅ローンが完済できない場合、残債の返済義務が残ります。任意売却をしたからと言って、全ての返済義務を放棄できる訳ではありません。ただし、残債の返済方法については、債権者によって異なります。

本記事では、任意売却後の残債について解説していきます。少しでもお役に立てば幸いです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債務者が自ら不動産を売却し、売却代金で債務の一部を返済する方法です。対象者は、ローン滞納が続いているが、競売にかけられていない人です。特徴として、債権者や金融機関と相談しながら、自主的に物件の売却が可能な点が挙げられます。これにより、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。ただし、事前の相談や専門家への依頼が必要となります。

任意売却後に残債（完済できずに残った住宅ローン）が残る主な理由は、不動産の売却価格が債務額を下回る場合です。任意売却の場合、ほとんどが売却金額で完済することができず、平均して500万円～1500万円の残債が発生します。

勤め先の倒産や収入源が理由で、任意売却を選択したにもかかわらず、継続して住宅ローンを返済し続ける必要があるのでしょうか？

結論としては、債権者と協議して可能な額を毎月返済し続けることが、現実的な方法です。可能であれば一括で返済をしても大丈夫ですが、任意売却後の生活を考えて分割返済をお勧めしています。

実は、任売却後の残債には時効があります。状況によりますが５年または１０年を経過すると、残債の支払い義務は消滅します。債務者にとっては、返済義務が無くなって喜ばしい話ですが、大抵の場合、時効が成立しません。

時効が成立するケースは「債務者が一切の支払いをせず、５年から１０年の期間を過ぎた場合」のため、時効成立前に債権者が連帯保証人へ請求したり、債務者の給与を差し押さえるなどして請求するからです。

任意売却後の残債が払えない場合、自己破産か個人再生を検討しましょう。残債が支払えない場合は競売にかかりますが、競売では残債の支払いが免除されません。しかし、自己破産であれば税金を除いた残債の返済義務は免除されます。

自宅を売却することで抵当権などは消滅しますので、借入金の担保はなくなりますが、売却後に残った債務は「無担保債務」と呼ばれます。

任意売却や競売を実施し、無事に売却できたからといって、この無担保債務が消滅することはありません。この無担保債務の処理については、大きく2つの方法があります。

 1つ目は、債権者と協議の上で、毎月の返済金額を決定し、返済を続けていく方法です。
サトウさんは、所有していたマンションを任意売却することで、債権者に対して住宅ローンを返済しました。住宅ローンを借りていたのは、Ａ住宅金融支援機構とＢ銀行からの二社です。第一順位である住宅金融支援機構の残債1200万円は、売却代金の中から全て返済しました。

それ以外の債権者にはマンションの売却に際し、管理組合に支払う管理費や修繕積立金、不動産売却に関わる仲介手数料などの諸経費を考慮すると、第二順位抵当権者であるB銀行への債務を完済することは難しい状況です。

各債権者に対する配分金の受け渡しは、順位の早い方が優先ですので、下位の債権者への分配金は、上位の債権者との協議により決定します。

債務の返済が厳しい場合は、自己破産を検討することも1つの選択肢です。こちらも具体例で分かりやすく説明します。
ヤマダさんは、無事に任意売却をすることに成功しましたが、残債の金額が大きく、A銀行（B保証会社）から要求されていた返済金額は収入を考えると支払いが難しい金額でした。

毎月の催促が厳しいと相談を受けた私は、顧問弁護士と相談した上で、ヤマダさんに自己破産を提案し、早急に手続きをしていただきました。
弁護士が担保の有無に関わらずB保証会社に対して「ヤマダさんが破産手続きを申し立てたこと」と今後の督促などの連絡は「本人ではなく弁護士を通していただく」旨を通知したため、催促も消え、最終的には住宅ローンや消費者金融の債務が免除される免責を受けることができました。

やるべきことは、残債がいくらであろうと可能な範囲で返済を行い、債権者に対して誠意を示すことです。ここで重要なことは債務の支払いについて、ご自身の「可能な範囲」でということです。もし現実問題として残債を返していくことが困難であったとしても、「払わない」という対応は避けた方が良いでしょう。

「払わない」と「払えない」では、債権者が受け取る印象が全く違います。債権者側の担当者も同じ人間ですので、感情の部分のいざこざから事態が悪い方に向かう可能性も否めません。そういった余計なもめ事は避けた方が無難であるでしょう。ここでいう誠意とは、仮に支払えなかったとしても、「残債をそのまま放っておかない」ということも含みます。現実に債務を支払うことが困難であるという話であれば、自己破産などの法的整理を検討する必要もあるかと思います。

任意売却は「任意」でしか行うことができない対策です。とにかく行動することでしか何もはじまりません。行動を起こせば手を差し伸べてくれる人は必ずいます。

あなたがやっていることはなにも間違ったことでもありません。住宅ローンが支払えなくなったこと、離婚が決まって共同名義で購入したマイホームが不要になったこと、それは誰にも話したくないことかもしれませんが、ひとりで抱え込まないでください。そして、ひとりで悩まないでください。

あなたの状況は放っておけば放っておくほど深刻化、重大化します。この状況を誰かが解決してくれるわけではありません。あなた自身が自分の手で解決しなければならないのです。

勇気をもって、まずは相談の一歩を。そうすれば、きっとあなたがいま思っている「最悪」な結末は避けることができるはずです。

任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。かりゆしが、債権者（金融機関）と債務者（相談者）の間に立ち、スムーズな取引をお手伝いします。

相談者の多くは、所有されている土地やマンション、一戸建てを手放したくない、または連帯保証人に迷惑をかけたくないとの思いを強くお持ちです。物件を購入した時には、このような状況を想像した人は誰もいないでしょう。

しかし、希望はあります。任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。かりゆしでは、費用がかからない無料相談を行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。