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【事例No.3】40代の転職による任意売却

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【事例No.3】40代の転職による任意売却

【事例No.3】40代の転職による任意売却

2024/07/03

2024年7月4日更新

目次

    はじめに

    この特集では、これまでの事例をもとに任意売却をわかりやすく解説しています。三回目は、40代の転職における任意売却です。お子様がいらっしゃる家庭であれば、何かとお金がかかってくる時期ですが、40代ともなれば、このまま同じ会社で働き続けるのか、違う環境に飛び込むのか?と悩む年齢かもしれません。しかし、転職をキッカケに収入が減ってしまい、任意売却を検討することになったCさんの事例を紹介します。参考になれば幸いです。

    任意売却とは?

    任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際、競売にかかる前に債権者と交渉し、売却代金で債務の一部を返済する方法です。対象者はローン滞納が続いているが、競売にかけられていない人です。

    特徴として、債権者や金融機関と相談しながら、売却価格を決定し、自主的に物件の売却が可能な点が挙げられます。これにより、競売よりも高い価格で売却できる可能性があるなど、様々なメリットがある売却方法です。

    任意売却のメリット

    任意売却の最大のメリットは、競売を回避できることです。競売にかけられると売却価格が低くなりがちですが、任意売却では一般の買主との取引が可能で、相場価格に近い金額での売却が期待できます。

    売却価格も不動産(自宅)を査定し、債権者と協議の上決定します。また、競売よりもスムーズな手続きが可能で、柔軟な対応が行える点も魅力です。

    他にも

    ・競売より高く売却できる可能性がある

    ・債務者(所有者)の意向を反映できる

    ・売却事情が周囲に知られない

    ・引っ越し費用を捻出できる場合がある

    などが任意売却のメリットです。

    任意売却のデメリット

    一方で、任意売却のデメリットとして信用情報機関に延滞記録が残ることです。所謂、ブラックリストと呼ばれるものですが、信用情報機関に延滞の記録が残り、その期間は通常7年間と言われています。その間は、新しくクレジットカードを作ったり住宅ローンを組むことができません。

    他には、

    ・売却後、引っ越しまでの期間が短い

    ・連帯保証人に迷惑をかける

    ・期限内に売却できないと競売にかかる

    ・売却後も残った住宅ローンの支払いは続く

    などデメリットも理解することが大切です。

    住宅ローン滞納までの経緯

    相談に来られた枚方市にお住まいのCさんは、45歳の時に脳梗塞の発症したことがきっかけでした。幸いにも大事には至りませんでしたが、以前のように仕事をすることができず、最終的には退職することに。その後、半年ほどの療養を経て、転職活動を始めましたが、フルタイムで働くことができない事や年齢面がネックとなり、転職先が見つからないままという状況で、失業保険が切れたタイミングで住宅ローンの滞納が始まりました。

    中高年の厳しい再就職

    現在の労働市場は、中高年にとって厳しい状況にあります。多くの企業では若手を優先し、コスト削減のために中高年の雇用を避ける傾向にあり、終身雇用制度の崩壊と非正規雇用の増加は、安定した職を求める中高年にとって大きな壁となっています。また、技術の進歩が、仕事において求められるスキルを大きく変化させています。しかし、多くの中高年は新しい技術や知識を身につける機会に恵まれず、現代の労働市場が要求するスキルとの間に大きなギャップが生じ、再就職をさらに困難にしています。他でもなくCさんもその影響を受けており、再就職先が決まらない状況が続いていました。

    子どもの進学や教育費

    これから進学などお金が必要になるお子さんに、お金の心配をさせたくないというお気持ちは、Cさんからとても伝わってきましたが、再就職が決まらない中で、収入は奥様のパート代のみでは、正直かなり厳しいです。住宅ローンも20年ほど残っており、売却額では住宅ローンを完済することができず、残った住宅ローンを支払い続ける選択は、賢明とは言えませんでした。

    自己破産を選択

    私は常々、自己破産は避けましょうとお伝えしています。しかし、それはまだ年齢も若く健康で、仕事ができることが前提です。Cさんのように50代に差し掛かる年齢で、一度大病を患っている方が、フルで仕事をすることは困難です。自己破産という選択は、本来であれば避ける選択ですが、状況をお伺いする中で、この選択がベストだと感じました。

    全てをリセット

    当初は、自己破産という選択を受け入れられないCさんでしたが、奥様からの「全てリセットしましょう」という言葉で、自己破産を決断されました。結果的には、この決断がCさんの状況を大きく変えることになりました。住宅ローンを清算し、返済から追われることがなくなったことで、「腰を据えて仕事探そう」と切り替えられたことで、体調も精神的にも安定したのです。

    再就職先が決定し、第二の人生をスタート

    その後、「無事に再就職先が決まった」とCさんからご連絡がありました。体調面を考慮し、在宅で仕事ができる事務職に決まったそうです。収入は、前職より大幅に下がったそうですが、枚方市郊外のアパートに引っ越した事で月々の支払いも抑えることができ、生活するには問題がないという状況まで復活しました。

    任意売却のよくある質問

    費用はどれくらいかかりますか?
    基本的には費用はかかりません。任意売却の場合、仲介会社の仲介手数料は、売却代金の中から配分されます。但し、宅建業社ではない仲介業者に依頼した場合は、正規の仲介手数料を請求できない為、紹介料やコンサルフィーとして費用を請求されるケースがあります。不動産売買における本来の仲介手数料はは、売買代金×3%+6万円+消費税であり、これ以上を仲介手数料を請求することはできませんが、紹介料などの名目であれば高額な費用を請求される可能性がありますので、ご注意下さい。
    任意売却はいつまでできますか?
    競売の開札日前日まで可能ですが、前日までに全ての段取りを終える必要があります。具体的には、1カ月の期間は欲しいです。余裕を持ったスケジュールであれば、任意売却が成功する可能性が高くなります。
    自己破産をしたほうがいいですか?
    必ずしも自己破産する必要はないと思います。年齢や借入状況、収入などを考慮して、計画的な返済方法を組んで返済することをオススメしております。但し、借入が多く返済が厳しい状況であれば自己破産も問題ありません。
    引っ越し代はもらえますか?
    売却代金の中からの配分金として、引っ越し代を認めて頂ける債権者もいます。ただ最近はそれを認めない場合や、債務者がすでに自己破産していることを条件とする場合もあります。債権者によって様々ですので、ご注意下さい。
    毎月の返済額を減らすことはできますか?
    一定期間ですが、月々の返済額を減らすリスケジュールを行ってくれる金融機関はあります。ただし、あくまで返済期間を延長することで月々の返済額を落としたり、利息分のみの支払いで元本返済は猶予といった条件であり、元本自体を免除するわけではありません。根本的な解決にはなりませんので、将来の見通立たないようでしたら任意売却を検討されてもいいかもしれません。
    親族間売買は可能ですか?
    基本的には難しいことが多いと回答しております。親族間や親子間で不動産の売買を行うことは一般的ではないとの判断から、認められないことが多いです。ハードルは高いですが、状況によっては可能です。一度、ご相談下さい。
    残った住宅ローンはどうなりますか?
    任意売却後に残った住宅ローンについては、可能な範囲で返済するか、法的措置を検討するかのどちらかです。重要なのは「可能な範囲」で返済することであり、現在の状況によって可能な返済額が変わってくると思います。毎月の返済額が微々たる数字であっても、誠心誠意の姿勢を見せていれば、債権者も応じてくれます。
    相談は無料でしょうか?
    無料でご相談を承っております。ご自宅へお伺いする際の交通費も必要ありません。お気軽にお問い合わせください。

    勇気を持って、まずはご相談の一歩を

    任意売却は「任意」でしか行うことができない対策です。とにかく行動することでしか何もはじまりません。行動を起こせば手を差し伸べてくれる人は必ずいます。

    あなたがやっていることはなにも間違ったことでもありません。住宅ローンが支払えなくなったこと、離婚が決まって共同名義で購入したマイホームが不要になったこと、それは誰にも話したくないことかもしれませんが、ひとりで抱え込まないでください。そして、ひとりで悩まないでください。

    あなたの状況は放っておけば放っておくほど深刻化、重大化します。この状況を誰かが解決してくれるわけではありません。あなた自身が自分の手で解決しなければならないのです。

    勇気をもって、まずは相談の一歩を。そうすれば、きっとあなたがいま思っている「最悪」な結末は避けることができるはずです。

    1人で悩むのは今日で終わりにしましょう

    任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

    住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。かりゆしが、債権者(金融機関)と債務者(相談者)の間に立ち、スムーズな取引をお手伝いします。

    相談者の多くは、所有されている土地やマンション、一戸建てを手放したくない、または連帯保証人に迷惑をかけたくないとの思いを強くお持ちです。物件を購入した時には、このような状況を想像した人は誰もいないでしょう。

    しかし、希望はあります。任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。かりゆしでは、費用がかからない無料相談を行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。

    監修者・竹本将也

    この記事の執筆者・監修者。当サイトの運営者で、主に任意売却について、実務から得た知見やノウハウを具体的に解説できるよう努めています。任意売却のご相談・売却のご依頼はこちらのフォームから承っております。

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