任意売却に必要な費用は？

この記事では任意売却によってかかる費用や仲介手数料について書いていきます。また、そもそも不動産売買における費用についても触れていきます。どれくらい持ち出し費用がかかるのか？といったご質問は多く受ける為、任意売却でお悩みの方全てに共通するポイントです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際、競売にかかる前に債権者と交渉し、売却代金で債務の一部を返済する方法です。対象者はローン滞納が続いているが、競売にかけられていない人です。

特徴として、債権者や金融機関と相談しながら、売却価格を決定し、自主的に物件の売却が可能な点が挙げられます。これにより、競売よりも高い価格で売却できる可能性があるなど、様々なメリットがある売却方法です。

自宅（不動産）の売却代金全てが、配分金として債権者にいきわたるかと言われれば、そうではありません。債権者以外に優先して配分される費用があります。住宅ローンを借りる先として多い住宅金融支援機構では、控除可能な費用の基準がまとめらています。

債権者は、住宅ローンを貸し出す際、自宅（不動産）に対して、必ず第一順位に抵当権を設定しています。ここでいう順位とは、競売を行った際に優先的に売却代金からの配分を受けられる順番のことです。

しかし、自宅を競売で売却しても、必ずしも住宅ローンの残債務と金利や遅延損害金のすべてを回収できるわけではありません。第一順位が全額回収できなかったら、それよりも下の順位の債権者にお金が回ってくることはありません。抵当権が設定されていても、競売による不動産売却代金は、一円たりとも入金されることはないのです。

破産財団とは、破産をした人が「破産手続き開始時に持っている不動産や預金」など換金価値のあるもので、破産管財人によって管理、換金化された上で債権者の配分に充てられる財産のことです。

ただ、不動産を持っているといっても、すでに抵当権などの担保権が設定されており、抵当権などの登記設定をしている債権者ですから、不動産を売却しても債権を回収することができない可能性があります。

破産管財人の立場としては、そういった無担保の債権者に対してもできる限り平等に配分金を出すことができるように、売却代金の中からその原資を捻出します。その原資を「破産財団組入額」といいます。その破産財団組入額は、原則として売却代金の3％となっています。

任意売却も通常の不動産売買と同じく仲介手数料が発生しますが、任意売却の場合、債権者が受け取る売買代金の中から相殺される為、お客様が仲介手数料を負担する必要はありません。

不動産登記には、所有権移転登記や抵当権登記など様々な種類がありますが、ここでの登記は抵当権などの抹消登記のことを指します。その抹消費用（登記費用と司法書士報酬）については、必要経費として売却代金の中から控除可能です。

住宅金融支援機構では、不動産一つにつき1000円の抹消登記費用と1万円以内の司法書土手数料（別途消費税）が認められます。債権者によって、登記の名義人が引っ越して住所が変わっていたり、結婚や離婚をして氏名に変更があった際に行わなければならない「登記名義人表示変更登記」などにかかる売主側の費用については、控除を認めてくれないケースがありますので注意が必要です。

公租公課は、「固定資産税・不動産取得税・都道府県税・市民税・健康保険料」などの税金です。税金の支払いには納付期限が定められています。この納付期限日より後に抵当権などの担保権設定登記が行われていれば、その前から滞納している税金などに関しては、他に優先して売却代金の中から配分を受けることができます。この税金などのことを「優先税」ともいいます。仮に自己破産を行った上に免責許可が下されたとしても、税金などの滞納分の支払い義務について消滅することはありません。

住宅金融支援機構の場合、滞納した管理費と修繕積立金の元本全額が控除費用として認められます。

但し、過去5年分までで、それにかかる遅延損害金は認められません。また、管理費・修繕積立金以外にかかる共益費（駐輪場使用料、駐車場使用料など）についても、基本的には認められません。

最近の傾向として、引っ越し代や立退き料など退去に関する費用を配分金として出すことを認可しない傾向が強くなっています。一般的な広さの戸建やマンションの任意売却を行った際、引っ越し費用を認められたとしてもせいぜい10~30万円程度の金額です。

しかし、必ず認められるものではなく、控除は原則不可とする債権者もあります。自己破産などの法的処理をした際に、引っ越し費用の請求書や見積書などを提示することで、10~20万円程度の配分金を認めてもらえる可能性がある程度です。

印紙とは収入印紙のことで、領収書や契約書などを作成するときに使用します。税金のひとつであり、印紙税とも呼ばれます。不動産売買契約時、契約書にはその金額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。仮に収入印紙を貼らなかったとしても、その契約書が無効になることはありませんが、本来の印紙税額にその二倍に相当する金額を付加した過怠税を支払わなければなりません。このように契約書には必要不可々な収入印紙ですが、債権者によっては、控除の対象にならないとしています。

任意売却は「任意」でしか行うことができない対策です。とにかく行動することでしか何もはじまりません。行動を起こせば手を差し伸べてくれる人は必ずいます。

あなたがやっていることはなにも間違ったことでもありません。住宅ローンが支払えなくなったこと、離婚が決まって共同名義で購入したマイホームが不要になったこと、それは誰にも話したくないことかもしれませんが、ひとりで抱え込まないでください。そして、ひとりで悩まないでください。

あなたの状況は放っておけば放っておくほど深刻化、重大化します。この状況を誰かが解決してくれるわけではありません。あなた自身が自分の手で解決しなければならないのです。

勇気をもって、まずは相談の一歩を。そうすれば、きっとあなたがいま思っている「最悪」な結末は避けることができるはずです。

任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。かりゆしが、債権者（金融機関）と債務者（相談者）の間に立ち、スムーズな取引をお手伝いします。

相談者の多くは、所有されている土地やマンション、一戸建てを手放したくない、または連帯保証人に迷惑をかけたくないとの思いを強くお持ちです。物件を購入した時には、このような状況を想像した人は誰もいないでしょう。

しかし、希望はあります。任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。かりゆしでは、費用がかからない無料相談を行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。