株式会社嘉理吉

任意売却の相談先は?どこに相談すれば良い?成功へ導くポイントとは?

お問い合わせはこちら LINE追加はこちら

任意売却の相談先は?どこに相談すれば良い?成功へ導くポイントとは?

任意売却の相談先は?どこに相談すれば良い?成功へ導くポイントとは?

2024/05/01

住宅ローンを滞納した際にどこへ相談するのがベストかご存知でしょうか。また相談をする際、事前に質問される事項をまとめておくと、スムーズにお話を進めることが可能です。それはつまり任意売却の成功率が格段にアップするということです。相談前に状況をしっかりと把握しておくことも重要です。任意売却の相談時にすべきことをわかりやすく解説しますので、参考にしていただければ幸いです。

お気軽にご相談下さい

任意売却を検討されている方は、任意売却専門のかりゆしにご相談下さい。任意売却に特化したかりゆしは、正しい知識と経験をもとに依頼者に寄り添った提案をさせていただきます。今大阪の任意売却はかりゆしにお任せ下さい!

目次

    任意売却とは?概要とプロセスの解説

    任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、自らの意思で不動産を売却し、売却代金でローンを返済する方法で、競売などの強制売却を避けることができます。

    任意売却の流れは大きく分けて以下のような流れになります。

     

    住宅ローン滞納がもたらすデメリット

    任意売却と競売の違いは、主に手続きの進め方と売却価格にあります。任意売却は、債務者が自らの意思で不動産を売却するため、一般の不動産売買と同じように行われますが、競売は、裁判所が債務者の不動産を強制的に売却します。

    任意売却のメリットは、市場価格に近い価格で売却できることや、手続きが迅速であることなどが挙げられます。対して、競売では売却価格が低くなりがちであり、手続きが長期化することが多いです。

    任意売却は競売よりもメリットが多いが、個々の状況によっては競売を選択するケースも存在する。専門家に相談し、自身に適した方法を選択しましょう。

    住宅ローンの滞納が迫る状況での対処法

    住宅ローンの滞納が迫る状況での対処法は、まず金融機関に相談し、ローンの返済計画を見直すことが重要です。金融機関との交渉により、返済期間の延長や金利の見直しが可能な場合もあります。

    次に、専門家に相談し、任意売却や個人再生などの方法を検討しましょう。特に任意売却は、競売に比べて不動産の価格を高く売却できる可能性があり、借金の返済や生活費に充てられるケースがあります。

    適切な対処法を選択することで、住宅ローンの滞納が迫る状況でも、借金問題や生活の質を維持することが可能となります。

    任意売却の相談先

    任意売却の相談先で多いのは、不動産会社、弁護士、司法書士、です。どこに相談するのが良いのでしょうか?

    弁護士

    住宅ローンを滞納したお客様が相談する先で、一番に挙げられるのが「弁護士」です。住宅ローンを滞納していることから、まずは法律関係に詳しい弁護士に相談することが多いです。ネットで検索すると、任意売却に力を入れている弁護士や、任意売却に特化して対応している弁護士もいます。

    法律のプロである弁護士に依頼すること自体は問題ありませんが、注意点もあります。特に、弁護士の報酬について注意が必要です。弁護士は、自己破産手続きが終了しないと報酬を得ることができないため、時間のかかる任意売却を積極的に勧めることは少ないかもしれません。本来、自己破産よりもメリットの多い任意売却を選択することがお客様にとって最善策です。しかし、一刻も早く自己破産を進めていただきたいと考えている弁護士がいる可能性もあるため、必ずしも任意売却が選択できるとは限りません。

    司法書士

    弁護士と同様に、お客様が相談する先として多いのが「司法書士」です。不動産を購入する際に必要な登記申請で、司法書士に依頼することが多く、その繋がりから相談することが多いようです。こちらも弁護士と同様に、自己破産を勧めてくるケースが多いと聞きます。自己破産という選択を否定するわけではありませんが、お客様の状況をヒアリングした上で、可能な選択肢を提示すべきと考えます。

    街の不動産会社や付き合いのある不動産会社

    士業への相談に次いで多いのが、地域の不動産会社や付き合いのある不動産会社での相談です。こちらについては、士業のように自己破産のみを勧めてくることはありません。しかし、不動産会社といっても、その業務領域は広く、仲介・売買・管理から開発まで多岐にわたります。全てをこなせる会社は存在せず、各社が独自の強みを生かして特定の分野に特化することが多いのです。任意売却を専門とする会社は少ないのが現状であり、地域の不動産会社へ相談に行くも、対応できないため断られることがほとんどです。任意売却は、不動産業務だけでなく法律関係の知識も必要であり、また時間がかかる業務であるため、取り扱う会社が少ないのです。

    任意売却に特化した会社

    これまで書いた士業や不動産会社に相談することを否定しているわけではありません。むしろ、複数の先に相談することで、いろいろな知見を得ることは大切だと思います。病気を治す際のセカンドオピニオンと言えばわかりやすいかもしれません。ただ、任意売却で重要なことは、早期に解決策を練ることです。時間がかかってしまうと競売になってしまうため、より早く適切な対応をしてくれる会社を選びましょう。

    任意売却相談のタイミングと注意点

    任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合に、競売を避けるために自ら不動産を売却する方法です。タイミングと注意点を理解し、適切な相談が重要です。適切なタイミングは、滞納が始まる前や、滞納が始まったばかりの段階です。早めに相談することで、柔軟な対応が可能になります。また、専門の会社や弁護士に相談することで、適切な方法を選択できます。

    注意点としては、費用や手続きの流れを事前に確認することが重要です。任意売却は通常、無料で相談できる会社が多いですが、物件の状況や売却までにかかる時間など、それぞれのケースで変わります。また、任意売却の成功事例や失敗事例を調べることも大切です。任意売却を専門とする会社や弁護士に確認し、自分の状況に適した対応を検討しましょう。

    早めの相談が成功へのカギ

    任意売却の成功には、適切なタイミングでの相談が重要です。早めに相談することで、金融機関との交渉や売却方法の選択に余裕ができます。滞納が始まる前や始まったばかりの段階で相談しましょう。

    また重要な事項と確認ポイントを押さえておく必要があります。重要な事項としては、物件の詳細や、滞納状況、金融機関との交渉状況などを伝えることが重要です。また、確認ポイントとしては、任意売却の流れや費用、成功事例や失敗事例、専門家の実績や経験などを確認しましょう。これらの情報をもとに、自分に適した専門家を選び、任意売却をスムーズに進めることができます。

    ご本人が対応しましょう

    「任意売却を行うか行わないか」そして行うにしても「どこの不動産業者に依頼するか」については、ご本人が意思決定することです。その判断材料にするためにも、事前相談や対面での面談は、代理人ではなく、できれば当事者であるご本人が直接行う方が良いでしょう。

    実際に任意売却の実務担当者が「どういった方向性で任意売却を行ってくれるか」また「アフターフォローはどうか」、その他の疑問に対してどう答え、そして何より「その会社や担当者が信頼できるか否か」を判断ができるからです。とはいえ、仕事などのご都合で難しい場合もあると思います。その際は、共有事項をメモなどで記録してもらうなど、ご家族と話し合った方が良いでしょう。

    相談の際に伝える事項

    任意売却の相談では、重要な事項と確認ポイントを押さえておく必要があります。重要な事項としては、物件の詳細や、滞納状況、金融機関との交渉状況などを伝えることが重要です。また、確認ポイントとしては、任意売却の流れや費用、成功事例や失敗事例、専門家の実績や経験などを確認しましょう。これらの情報をもとに、自分に適した専門家を選び、任意売却をスムーズに進めることができます。

    状況を全て伝えましょう

    電話やメールでの事前相談や面談の際、不動産業者からの質問事項は多く、個人情報を多く含みます。お答えしにくい場合もあるかと思いますが、情報が少ないと適切な提案ができない可能性があります。

    そのため、状況はすべてお伝えするのが良いでしょう。当然ですが、個人情報の取扱いは厳重に行われますし、不動産業者は、宅地建物取引業法によって、その業務を取り扱った上で知り得た秘密を他に漏らしてはならないという義務、いわゆる「守秘義務」が課せられています。

    もし事前相談の段階で、個人情報の開示を避けたいとのことでしたら、匿名でも構いませんが、実際にお会いして相談する場合は、包み隠さず状況をお伝えした方がよいと思います。状況や相談者の背景を考慮した上で、今後の明確な方針を立てることができますし、また後々になって知った情報によっては、任意売却が困難になるケースもあります。そのような事態を引き起こさないためにも、しっかりと話していただくことをお勧めします。

    相談前に現状を把握しておきましょう

    相談をする際、参考にする質問事項を以下に記載いたします。相談前の段階で、ご自身の中でしっかりと把握しておきましょう。チェックリスト形式で記載しますので、質問が失念されたり、抜け落ちたりすることのないように、事前に箇条書きにしておくことをおすすめします。なお、ご本人さまでも不明な部分がある場合には、その旨を「不明」とお答えいただいても構いません。

    自宅の住所(住居表示)、地番・家屋番号

    住所(住居表示)と地番の違いですが、住所(住居表示)とは、一般的に利用されている自宅がある場所のことを指します。それに対して、地番とは法務局(登記所)が自宅の土地に付けた番号のことを指します。登記の状況によっては、自宅の土地が複数に分かれている可能性もあります。ただし、住居表示制度が整備されていない地域では、住所と地番が一致していることもあります。

    また、家屋番号とは、地番と同じく、法務局(登記所)が付けた自宅建物の番号のことを指します。住所(住居表示)はすぐにでもわかるでしょうが、地番や家屋番号は日常生活で使う機会が少ないため、なかなかなじみがないと思われます。これを確認するには不動産の権利証(権利済証)や登記事項証明書(謄本)をご覧いただくことをおすすめします。

    相談者は本人か、所有者は単独か共同か

    相談者が自宅(不動産)の所有者なのか、それとも所有者のパートナーや親族など、どの立場なのかについては、最初に確認される質問です。また、自宅の名義が単一か複数かを尋ねられます。もし複数名義になっていて、そのうちの一人でも売却に協力が得られない場合、任意売却の成立は難しくなります。

    例えば、相談者本人が共有持ち分の99分の100を所有しており、任意売却を希望していたとしても、1分の100の共有者が反対した場合、全所有権の売買ができず、結果として任意売却は成立しません。利害関係や感情論が絡んでいることが多く、当事者同士での解決は難しいでしょう。依頼した不動産業者など第三者が間に立ち、話をすることで売却の糸口をつかめることもあります。

    現在の自宅の使用状況

    現在、自宅にお住まいか、空き家か、または第三者へ賃貸しているのかも確認されます。相談者やそのご家族であれば問題ありませんが、第三者が賃借している場合は、物件内見や退去していただくことに理解を得られず、結果的に任意売却ができない可能性があります。この場合も不動産業者が間に入って話をすることで解決の糸口を見つけられると思います。賃借人がいる場合は、賃貸借期間や賃料、その他の契約内容も把握しておき、伝えられることでスムーズに進むでしょう。

    連帯保証人について

    住宅ローンを組む際に、パートナーや親族を連帯保証人として立てているケースは多いと思います。お金を借りた本人だけでなく、連帯保証人にも返済義務が課せられます。任意売却を検討している場合は、連帯保証人となってくれた方に迷惑がかかる可能性が高いので、事前に報告しておきましょう。
    なお、「連帯保証人」と「保証人」は、それぞれが持つ権利が異なります。住宅ローンを組む際に求められる保証人と言えば、単なる「保証人」ではなく、そのほとんどが「連帯保証人」であることが多いです。

    土地(敷地)と道路の関係

    戸建ての場合、土地(敷地)と道路との関係はとても重要です。建築基準法で「4メートル以上の幅の道路に、2メートル以上の間口で道路に面していなければ、建物を建築することはできない」と定められています。この条件を最低限満たしていないと「再建築不可物件」と言われ、建て直しができない不動産と認定されます。再建築不可物件は、不動産の資産価値が大きく下がり、売却価格も近隣の不動産相場と比較して安く、売却することが難しくなります。

    建物の状況(改築や増築)

    室内の状況はいかがでしょうか?「水回りの設備の故障」や「天井や壁のクロスの汚れ」など、またペットを飼っている場合には、その匂いなど細かい点ですが、これらの室内の状況も伝えると良いでしょう。さらに、過去に増築や改築を行った場合、建築基準法に違反し違法建築となっている可能性もありますので、売買にあたっては増築登記を行う必要があります。

    近隣トラブル

    境界線や敷地に関して問題がある場合、特に越境については、早急に対策を講じましょう。当事者同士での解決はトラブルのもととなりますので、第三者が間に入り話し合いを行った方が、円満解決する可能性が高いです。依頼した不動産業者に相談してみましょう。

    滞納状況に関して

    続いて滞納状況について整理してみましょう。

    住宅ローンの滞納

    住宅ローンの滞納がある場合は、早急に対応しなければいけません。仮に債権者が競売の申立て(差押え登記)をしており、かつ期間入札までの期限が残りわずかであるという状況であればなおさらです。

    抵当権設定は何社か

    住宅ローンを借りる際、自宅に抵当権や根抵当権などの担保権設定登記がされているかをご確認ください。その担保権登記を行っている債権者が何社あるのかもご確認いただきます。仮に住宅ローンではなく、事業や個人消費のために借入をしている場合でも、抵当権設定がなされているかどうかをお伝えいただきます。不明な場合、お手元に債権者からの通知書や自宅の不動産登記事項証明書(法務局で取得できる資料です)があれば、そちらをご確認いただくことをお勧めします。もしなければ、所在地と家屋番号(自宅の権利書などに記載されています)をお知らせください。

    毎月の返済額、ローンの残債と毎月の収入や支出

    依頼を受けた不動産業者は、相談者(世帯全体も含めて)の現状の収入と支出を把握し、解決方法を考えます。

    管理費や修繕積立金

    マンションの場合、管理費や修繕積立金などのマンションを維持する費用がかかります。それ以外にも駐車場使用料や駐輪場使用料など、マンションの共用部分を専用使用する場合には共益費がかかります。滞納している場合、滞納金額と期間、遅延損害金が付加されているかも合わせて確認してお伝えください。

    また、直近の管理組合の総会議事録に、管理費や修繕積立金などの値上げ予定や大規模修繕工事の予定などがあるかも確認しましょう。管理費と修繕積立金は、建物の区分所有などに関する法律(区分所有法)により、滞納金については新たな所有者に継承義務が生じます。この管理費などの滞納金の問題が解決されないと売却は困難であると債権者は判断します。

    その関係上、債権者もこれらの費用について、任意売却を行った際の売買代金の金額から全額控除を認める場合もありますが、住宅金融支援機構をはじめとする債権者の中には、管理費と修繕積立金の元本については控除するものの、それ以外の共益費やそれらに伴う遅延損害金については、控除を認めないこともありますので注意が必要です。

    住宅ローンの返済と残債務の対処法

    住宅ローンの返済が難しくなった場合、任意売却が有効な解決策の一つです。しかし、売却後も残債務が残ることがあります。その場合、金融機関との交渉により、残債務の減額や分割払いに変更することが可能です。また、弁護士や司法書士に相談し、個人再生や自己破産といった法的な手続きも検討できます。

    専門家に相談することで、適切な対処法を見つけることができるでしょう。

    引越し・新生活へのサポート

    任意売却に伴う引越しでは、新しい住まいを事前に用意しておくことが大切です。引越し業者に依頼し、スムーズな引越しを行いましょう。

    また、新生活に向けてのサポートも重要です。生活費の見直しや、周辺環境の調査を行い、安心して新生活をスタートできるようにしましょう

    まとめ

    任意売却相談では、まず専門家に相談し、返済状況や物件の評価額を把握することが大切です。また、残債務についても対処法を検討し、新生活へのサポートも忘れないようにしましょう。

    一度任意売却の相談をしてみましょう。無料の相談窓口も多く、落ち着いた雰囲気で相談ができるでしょう。任意売却によって、住宅ローンの返済問題を解決し、新たな生活を始めるきっかけをつかみましょう。

    任意売却を検討している方は、かりゆしにご相談下さい!

    任意売却は、法律の知識や経験が必要であり、売却までに時間がかかるため、一般の不動産会社は取り扱いを避けることが多いです。その結果、適切なアドバイスを受けられず、競売へ進むケースが生じることがあります。

    住宅ローンの滞納や滞納の可能性が高い状況で、任意売却を検討している方は、任意売却の専門家である「かりゆし」に相談してください。今の問題が必ず解決できるわけではありませんが、自己破産や競売に至る前に取れる対策は存在します。

    任意売却の解決のカギは、「早期の相談」です。ぜひ、お気軽にご相談ください。大阪での任意売却なら、かりゆしにお任せください。

    ---------------------------------------------------------
    株式会社嘉理吉(かりゆし)
    大阪市中央区南船場3-7-27 NLC心斎橋4-J
    TEL : 06-4708-3563
    FAX : 06-4708-3564

    ---------------------------------------------------------


    戸建てを手放す方を大阪で応援

    マンションの売却は大阪で対応

    不動産のプロが大阪でサポート

    住宅ローンのお悩み解決も大阪で

    当店でご利用いただける電子決済のご案内

    下記よりお選びいただけます。