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滞納から競売までの流れとは?分かりやすく解説します

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任意売却後の住宅購入は可能か?分かりやすく解説します!

滞納から競売までの流れとは?分かりやすく解説します

2024/02/27

住宅ローンを滞納すると、債権者(金融機関)からローンを返済するよう通知が来ます。しかし、住宅ローンを滞納する多くの相談者は、その現実から目を背け放置してしまいます。滞納が続き返済する意思が見られない場合、債権者は、債権を回収するために抵当権を設定した不動産を競売にかけます。ここでは競売の仕組みや流れについて、詳しく解説します。

この記事でわかること

・返済を催促する通知書や催促状が届く
・期限の利益の喪失=住宅ローンの一括返済
・期限の利益の喪失期間は、3ヶ月~6ヶ月
・債権が債権回収会社に移る(代位弁済)
・窓口は、債権回収会社になることが一般的

目次

    返済の催促、催促状の通知

    返済が滞ると、返済についての書面が送付されてきます。「督促状」「ローン返済についてのご連絡」「最終通告書」などの名目です。名目は違えど、内容としては「滞納している住宅ローンを返済してください」といったものです。債権者も滞納当初は穏やかに催促をしてきますが、通知に対して返答がなかったり、滞納が続く場合は、更に厳しい文言の書面が送られてくることになり、場合によっては自宅や会社への電話や訪問を行う場合もあります。債権回収の担当者も貸したお金が返ってこないと困りますので、高圧的な言動になることもありますが、住宅ローンを滞納している側に非がある訳ですので、まずは滞納している事に対しての謝罪と、返済が滞っている理由を説明しましょう。感情的になってしまい建設的な話し合いができないと、任意売却ができなくなる状況に陥ることもあるので、注意が必要です。

    期限の利益の喪失

    催告書や通知書に応えることなく、放置を続けていると、今度は「期限の利益の喪失」を通知する書類が送られてきます。滞納を続けていると「期限の利益」を喪失することになり、債権者は残金の一括返済を求めてきます。この一括返済を求められるタイミングが「期限の利益の喪失」です。以下、もう少し詳しく説明します。

    期限の利益とは

    「期限の利益」とは、ローン返済期間中、債務者が毎月決められた返済額を支払うことで「残りの借入金は、一括返済することなく、借入期間一杯まで返済する必要がない」という契約上の定めです。お金を借りた方にとって当然の利益となる権利のことですが、住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約には、必ず「期限の利益の喪失」条項が設けられています。「住宅ローンの返済が期待できない」と債権者が判断することで、期限の利益は喪失されるのです。債務者(所有者)は期限の利益を喪失することにより、住宅ローンの残債務を債権者に対して、ただちに一括返済する必要があります

    期限の利益の喪失までの期限

    一般的には、住宅ローン初回滞納時より6ヶ月以上となっていますが、債権者によっては6ヶ月の期間を待つことなく、3ヶ月を過ぎた時点で通知が届きます。尚、所有者が自己破産を申し立てたときには、債権者は上記の期間の猶予を認めることなく、ただちに期限の利益の喪失を通知します。また、上記の期間の経過や自己破産など法的処置を行うことなく、支払いが難しいと判断することで期限の利益を喪失とする債権者もあります。

    参考記事:自己破産とは?

    代位弁済

    期限の利益の喪失した後、保証会社から「代位弁済に関する通知」という書面が届きます。一般的に住宅ローンを借りる際、保証会社や保証協会との間で「保証委託契約」を締結しています。(金融機関から所有者へ行う融資に対する連帯保証を、保証会社や保証協会へ依頼することが必須条件)

    この保証契約により、債務者が住宅ローンの滞納を行い、期限の利益を喪失した場合、保証会社や保証協会が所有者に代わって債権者へ借入金残高の全額を一括で支払います。これを「代位弁済」といいます。

    債権回収会社

    保証会社が金融機関に代位弁済した場合、保証会社から住宅ローンの残債務を一括して請求がきます。または、債権者より債権回収の委託を受けた「債権回収会社(サービサー)」から債権回収委託の催促所が届くケースもあります。住宅ローンの滞納の場合、一般的には債権回収会社が債権回収の窓口になるケースが多いです。

    まとめ

    保証会社や債権回収会社などに債権が移ったとしても、住宅ローンの値務が消失するわけではありません。住宅ローンの債権が、金融機関から債務を肩代わりした債権回収会社へ移り、債権回収会社が新たな債権者へと変わるだけなのです。

    1人で悩むのは今日で終わりにしましょう

    いかがでしたでしょうか。現在、「住宅ローンを滞納している」「滞納する可能性が高い」などで任意売却を検討しているが、不動産会社選びに悩んでいる方は、任意売却に特化したかりゆしにまずはご相談下さい。今の状況はすべての終わりではありません。あなたが今、直面している問題が全て解決できるかどうかはわかりません。しかし自己破産や競売に至るまでに打てる対策はあります。そのために必要なことは、早い段階での相談です。今すぐにご相談下さい。大阪の任意売却は、かりゆしへお任せ下さい!

    監修者

    竹本将也/かりゆし不動産/宅地建物取引士

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    株式会社嘉理吉(かりゆし)
    大阪市中央区南船場3-7-27 NLC心斎橋4-J
    TEL : 06-4708-3563
    FAX : 06-4708-3564

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