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任意売却における費用

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任意売却における債権者との交渉

任意売却における費用

2024/02/02

任意売却において債権者(金融機関)との交渉はとても重要です。どれくらいの金額で売却するか?も大事ですが、場合によっては任意売却自体を認めてもらえない可能性もあります。この点が通常の売却にはなく、任意売却の経験がない不動産業者に依頼してはいけない理由です。任意売却は、経験と実績のある任意売却専門業者へ依頼しましょう。今日は、債権者との交渉について解説します。

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目次

    売出し価格

    債権者(金融機関)との交渉は、売出し価格の算出と算出した金額の提出からスタートします。一部、債権者の中には独自で不動産の価格査定を行うこともありますが、任意売却専門業者が算出した価格査定も考慮し、判断頂くことが多いです。そのため相談者の利益最大化を考慮した上で、債権者の承諾を得られるような根拠のある金額を適切に提示する必要があります。

    配分案

    相談者が依頼した任意売却専門業者が、売出し価格内もしくはそれに近い金額での購入希望者を見つけ、具体的に購入の意思を示した段階で、買付証明書を受領します。これは具体的な金額等を記載した申込書ですが、正式な契約ではないため法的な拘束力はありません。

    この買付証明書をもとに、債権者に対して提示する配分案を作成します。この配分案は、債権者や利害関係者に対して、自宅(不動産)を売却して得られる代金を、どう配分するかを記載した書面です。尚、ここでの債権者は、不動産に抵当権や根抵当権などの担保権を設定している法人や人のことであり、消費者金融やカードローンなどの無担保で借りた先の債権者は、金額の大小にかかわらず含まれません。

    配分案で控除できる費用

    自宅(不動産)の売却代金全てが、配分金として債権者にいきわたるかと言われれば、そうではありません。債権者以外に優先して配分される費用があります。住宅ローンを借りる先として多い住宅金融支援機構では、控除可能な費用の基準がまとめらています。

    後順位の抵当権抹消承諾料

    債権者は、住宅ローンを貸し出す際、自宅(不動産)に対して、必ず第一順位に抵当権を設定していますここでいう順位とは、競売を行った際に優先的に売却代金からの配分を受けられる順番のことです。しかし、自宅を競売で売却しても、必ずしも住宅ローンの残債務と金利や遅延損害金のすべてを回収できるわけではありません。第一順位が全額回収できなかったら、それよりも下の順位の債権者にお金が回ってくることはありません。抵当権が設定されていても、競売による不動産売却代金は、一円たりとも入金されることはないのです。

    それでは任意売却の場合はどうなのでしょうか?任意売却であったとしても、第一順位が全額回収できない場合、それよりも下位の会社には一円も入ってきません。ですが、それであれば第一順位より下位の会社は、競売だろうが任意売却だろうが、どちらでもいいという話になりかねません。そうならないようにするために、後順位の抵当権末消承諾料が控除可能な費用として認められているのです。本来、競売であれば一円たりとも回収できないところを、債権金額には満たないかもしれませんが、任意売却に協力すれば多少なりともお金が入ってくる、というわけです。この承諾料は、「ハンコ代」と呼ばれています。もちろん全ての債権者がハンコ代に納得するわけではありませんが、全ての債権者の協力を得られないと任意売却はできませんので、このあたりの調整力が任意売却専門業者の腕の見せ所です。

    破産財団組入額

    自己破産を申し立てた段階で不動産など大きな資産価値がある財産を持っている場合、裁判所は破産管財人と呼ばれる、財産を管理する人を選出する可能性があります。

    破産財団とは、破産をした人が「破産手続き開始時に持っている不動産や預金」など換金価値のあるもので、破産管財人によって管理、換金化された上で債権者の配分に充てられる財産のことです。ただ、不動産を持っているといっても、すでに抵当権などの担保権が設定されており、抵当権などの登記設定をしている債権者ですら、不動産を売却しても債権を回収することができない可能性があります。破産管財人の立場としては、そういった無担保の債権者に対してもできる限り平等に配分金を出すことができるように、売却代金の中からその原資を捻出します。その原資を「破産財団組入額」といいます。その破産財団組入額は、原則として売却代金の3%となっています。

    仲介手数料

    不動産を売却する際、不動産業者に支払う手数料を「仲介手数料」といいます。仲介手数料の速算式は、売買代金✕3%+6万円+手数料にかかる清費税です。

    仲介手数料は、不動産業者に売却を依頼する場合は必ずかかる費用です。任意売却の場合、債権者はこちらの費用も控除対象として認めますので、売買代金の中から任意売却専門業者(不動産業者)へと配分されます。通常の任意売却専門業者の場合であれば、依頼人が自己資金の中から持ち出しするという形にはなりません。

    依頼した会社によっては、仲介手数料以外の名目で費用を請求してくる可能性があります。費用などの金銭的なことについては、事前に依頼した会社へ確認しましょう。

    参考:料金が記載されているか

    登記費用

    不動産登記には、所有権移転登記や抵当権登記など様々な種類がありますが、ここでの登記は抵当権などの抹消登記のことを指します。その抹消費用(登記費用と司法書士報酬)については、必要経費として売却代金の中から控除可能です。住宅金融支援機構では、不動産一つにつき1000円の抹消登記費用と1万円以内の司法書土手数料(別途消費税)が認められます。債権者によって、登記の名義人が引っ越して住所が変わっていたり、結婚や離婚をして氏名に変更があった際に行わなければならない「登記名義人表示変更登記」などにかかる売主側の費用については、控除を認めてくれないケースがありますので注意が必要です。

    公租公課

    公租公課は、「固定資産税・不動産取得税・都道府県税・市民税・健康保険料」などの税金です。税金の支払いには納付期限が定められています。この納付期限日より後に抵当権などの担保権設定登記が行われていれば、その前から滞納している税金などに関しては、他に優先して売却代金の中から配分を受けることができます。この税金などのことを「優先税」ともいいます。仮に自己破産を行った上に免責許可が下されたとしても、税金などの滞納分の支払い義務について消滅することはありません

    管理費などの滞納金

    住宅金融支援機構の場合、滞納した管理費と修繕積立金の元本全額が控除費用として認められます。但し、過去5年分までで、それにかかる遅延損害金は認められません。また、管理費・修繕積立金以外にかかる共益費(駐輪場使用料、駐車場使用料など)についても、基本的には認められません。

    引っ越し代

    最近の傾向として、引っ越し代や立退き料、引渡し料などの退去に関する費用を配分金として出すことを認可しない傾向が強くなっています。一般的な広さの戸建やマンションの任意売却を行った際、引っ越し費用を認められたとしてもせいぜい10~30万円程度の金額です。しかも、必ず認められるものではなく、控除は原則不可とする債権者もあります。自己破産などの法的処理をした際に、引っ越し費用の請求書や見積書などを提示することで、10~20万円程度の配分金を認めてもらえる可能性がある程度です。

    契約書印紙代

    印紙とは収入印紙のことで、領収書や契約書などを作成するときに使用します。税金のひとつであり、印紙税とも呼ばれます。不動産売買契約時、契約書にはその金額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。仮に収入印紙を貼らなかったとしても、その契約書が無効になることはありませんが、本来の印紙税額にその二倍に相当する金額を付加した過怠税を支払わなければなりません。このように契約書には必要不可々な収入印紙ですが、債権者によっては、控除の対象にならないとしています。

    まとめ

    これまで書いたように、自己破産の最大のメリットは「免責が得られる」ことです。これは他の債務整理方法にはないものです。他方で、先程の項目で書いたデメリットの側面も否めないですが、これも一時的であり、手続きが終了すれば解決するはずです。最も「財産が清算されるのは避けたい」「職を失う」「そもそも免責されない可能性が高い」といった場合には、注意が必要でしょう。例えば実家を不動産として所有している場合、実家を手放すことはできないでしょうから破産を選択することはできないはずです。免責が得られるメリットはありますが、最善の選択をするためにも相談が必要です。

    1人で悩むのは今日で終わりにしましょう

    いかがでしたか?任意売却は、通常の売却と比べて「法律の知識や経験が必要」であることや、「売却まで時間がかかる」などの理由で、大手の不動産会社や任意売却を取り扱っていない不動産会社は敬遠する傾向にあります。また、相談を受けた場合でも知識や経験が無いために適切なアドバイスが出来ずに、結果的には競売になってしまうケースや競売までの時間が残されていない状況で、弊社に駆け込んでくるお客様がいらっしゃいます。

    現在、「住宅ローンを滞納している」「滞納する可能性が高い」などで任意売却を検討しているが、不動産会社選びに悩んでいる方は、任意売却に特化したかりゆしにまずはご相談下さい。今の状況はすべての終わりではありません。あなたが今、直面している問題が全て解決できるかどうかはわかりません。しかし自己破産や競売に至るまでに打てる対策はあります。そのために必要なことは、早い段階での相談です。今すぐにご相談下さい。大阪の任意売却はかりゆしへお任せ下さい!

    監修者

    竹本将也/かりゆし不動産/宅地建物取引士

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    株式会社嘉理吉(かりゆし)
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