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任意売却後の残債が払えない?残債について解説します。

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任意売却後の残債が払えない?残債について解説します。

任意売却後の残債が払えない?残債について解説します。

2024/01/13

無事に任意売却が終了した場合でも住宅ローンが残るケースは大いにあります。どちらかと言えば、任意売却は売却してからがスタートと言えるかもしれません。残債についてわかりやすくご説明しますので、ぜひ参考になれば幸いです。

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任意売却に特化したかりゆしは、正しい知識と経験をもとに依頼者に寄り添った提案をさせていただきます。大阪の任意売却はかりゆしへお任せ下さい!

目次

    無担保債務

     自宅を売却した際に、住宅ローンの返済金額よりも自宅の売却代金が低い場合、そこから差し引いた債務が残ります。自宅を売却することで抵当権などは外れましたので、借入金の担保はなくなりますが、売却後に残った債務は「無担保債務」と呼ばれます。任意売却や競売を実行し、無事に売却できたからといって、この無担保債務が消滅することはありません。この無担保債務の処理ついては、大きく2つの方法があります。

    債務を返済する

     1つ目は債権者と協議の上で、毎月の返済金額を決定し、返済を続けていく方法です。過去の事例でわかりやすく説明しましょう。

    サトウさんは、所有していたマンションを任意売却することで、債権者に対して住宅ローンを返済しました。住宅ローンを借りていたのは、A住宅金融支援機構とB銀行からの二社です。第一順位である住宅金融支援機構の残債1200万円は、売却代金の中から全て返済しました。それ以外の債権者には売却するあたりマンションの管理組合に支払う管理費や修繕積立金の講納金不動産売却に関わる仲介手数料などの諸経費を考慮すると、第二順位抵当権者であるB銀行への債務を完済することは難しい状況です。各債権者に対する配分金の受け渡しは、順位の早い方が優先ですので、下位の債権者への分配金は、上位の債権者との協議により決定します。

    債権者と協議の上で返済金額を決定

    第二順位抵当権者であるB銀行へは200万円の無担保債務が残りましたが、B銀行との協議の上「1年間は毎月3万円を滞りなく返済すれば、給料差押えなどの法的措置を取らない。1年後からは収入と支出のバランスを考慮した上で支払い計画を再検討」という形でまとまりました。この金額であれば問題なく返済が可能です。

    自己破産などの法的措置

     債務の返済が厳しい場合は、自己破産を検討することも1つの選択肢です。こちらも事例で分かりやすく説明します。

    ヤマダさんは、無事に任意売却をすることに成功しましたが、残債の金額が大きく、A銀行(B保証会社)から要求されていた返済金額は収入を考えると難しい金額でした。毎月の催促がキツイと相談を受けた私は、顧問弁護士と相談した上で、ヤマダさんに自己破産を提案し早々に手続きして頂きました

    弁護士が担保の有無に関わらずB保証会社に対して「ヤマダさんが破産手続きを申し立てたこと」と今後の督促などの連絡は「本人ではなく弁護士を通してもらう」旨を通知した為、催促も無くなり最終的には住宅ローンや消費者金融の債務が免除される免責を受けることができました。

    ここで気を付けて欲しいのは、免責許可の決定を受けたとしても、全ての弁済義務から逃れられる訳ではありません。債務の中には、免責許可を受けても支払わなくてはならない債務があるのです。今回の場合、ヤマダさんが滞納していたC市の税金は免責されません。C市が税金の未納分および未納に伴う遅延損害金70万円のうち、遅延損害金を大幅に削った元本+aの54万円を三年間で分納することを認めました。月々1万5千円です。この金額であれば、なんとか支払うことができます。任意売却後、自己破産を申請し、免責許可決定を受けられたFさんは、決められた金額の分納を三年間しっかりと支払い続け、晴れて債務が何もない無借金の生活に戻ることができました

    残債を放置することはNG

     残債について一番やってはいけないのは、返済をせずに放置することです。返済が厳しいのであれば、自己破産などの法的処置を検討しましょう。債権者も「残債の支払いが可能か」もしくは「自己破産などの法的措置」を取るかの何かしらのアクションを起こさないと、いつまで経っても督促をせざるを得ません。債権者が、返済する意思がないと判断すれば、自社による回収が不能であると判断し、滞納された住宅ローン債権を他のサービサーに売り渡します。「不良債権」を他のサービサーが買う理由は、債務者からお金を回収する事で利益を出せるからです。サービサーの中には、不良債権を買い取り、その債務者から債権回収を行うことを商売の主軸にしている会社もあります。そういったサービサーは、債権回収の為に手段を選ぶことはありません。訴訟を起こしたり、自宅や会社を訪問してくるかもしれません。このように残債を放置することで、ご自身だけでなく、親族や会社にも迷惑をかける可能性があります。

    まとめ

    やるべきことは、残債がいくらであろうと可能な範囲で返済を行い、債権者に対して誠意を見せることです。ここで重要なことは債務の支払いについて、ご自身の「可能な範囲」でということです。もし現実問題として残債を返していくことが困難であったとしても、「払わない」という対応は避けた方がよいでしょう。「払わない」と「払えない」では、債権者が受け取る印象が全く違います。債権者側の担当者も同じ人間ですので、感情の部分のいざこざから事態がよからぬ方に向かう可能性も否めません。そういった余計なもめ事は避けた方が無難であるでしょう。ここでいう誠意とは、仮に支払えなかったとしても、「残債をそのまま放っておかない」ということも含みます。現実に残債務を支払うことが困難であるという話であれば、自己破産などの法的整理を検討する必要もあるかと思います。

    1人で悩むのは今日で終わりにしましょう

    いかがでしたか?任意売却は、通常の売却と比べて「法律の知識や経験が必要」であることや、「売却まで時間がかかる」などの理由で、大手の不動産会社や任意売却を取り扱っていない不動産会社は敬遠する傾向にあります。また、相談を受けた場合でも知識や経験が無いために適切なアドバイスが出来ずに、結果的には競売になってしまうケースや競売までの時間が残されていない状況で、弊社に駆け込んでくるお客様がいらっしゃいます。

    現在、「住宅ローンを滞納している」「滞納する可能性が高い」などで任意売却を検討しているが、不動産会社選びに悩んでいる方は、任意売却に特化したかりゆしにまずはご相談下さい。今の状況はすべての終わりではありません。あなたが今、直面している問題が全て解決できるかどうかはわかりません。しかし自己破産や競売に至るまでに打てる対策はあります。そのために必要なことは、早い段階での相談です。今すぐにご相談下さい。大阪の任意売却はかりゆしへお任せ下さい!

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